长沙：滞销的公寓 “降温”的二手房

8月11日晚9点多，长沙地铁1号线湖南省政府站4号出口，仍有两个身影在兜售着手中的传单：“地铁口旁边的公寓了解下?清盘阶段有特价处理。”嘶哑的嗓门引来出口处几个摩的司机的一阵哄笑。

对于长沙楼市而言，今年公寓销售吃紧已是不争事实，降价成为换量的手段之一。8月上旬，记者走访了长沙市几个楼盘，发现昔日的“投资热点”已经“风光不再”。在长沙市雨花区木莲路口的一处楼盘，置业顾问于先生介绍，公寓带附近小学的学位，均价9000元/平方米，而该楼盘带精装修的住宅售价在14000元/平方米。

开福区某楼盘置业顾问李先生则表示，在售的公寓已经进入清盘阶段，部分49平方米户型将进行特价处理，折后单价仅为12222元/平方米，比原价降低了近10%。在长沙市岳麓区蔷薇国际，40～60平方米的公寓售价已经在8000元以下。

2017年3月，长沙市政府下发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对于全市城区及长沙县(限长沙经开区、星沙区域)进行限购。6个月后，长沙市再度政策加码，在长沙本市购买的商品住房(含二手住房)上市交易时间由原来取得不动产权属证书满2年后调整为3年后，将非本市户籍家庭限购所需12个月以上个税或社保证明时间提高至24个月，限购区域扩大到长沙全市行政区域(暂不含浏阳市、宁乡市)范围内。由此，一度上涨的房价得到抑制。

由于住宅限购，从2017年开始，凭借“不限购”的优势，长沙公寓市场迎来一波销售热潮。数据显示，2017年公寓年成交量达97万平方米，供销比达到0.88的最好记录，首次出现供不应求的现象，价格每平方米破万元。受到市场量价均好的刺激，2018年公寓供应量暴涨至160万平方米，公寓市场呈现井喷式供应，成交量也达到近年之最，为120多万平方米。

随着市场饱和、投资客逐渐理性。湖南中原地产研究院数据显示，今年上半年长沙公寓市场供应量为88万平方米，同比上涨76%，成交面积49万m2，同步下跌11%，供销比达到1.81。

7月8日，中原(湖南)房地产代理有限公司董事、总经理胡治钢在做客长沙乐居《地产会客厅》时证实，今年上半年长沙市内五区商务公寓供应88.3万平方米，同比增加76%，成交48.8万平方米，同比却减少了11%。长沙市的公寓市场供过于求加剧，存量增加至163万平方米，去化周期增至20个月。

一位业内人士指出，去年，商务公寓成交量达到近年最大值，客户大量消耗。随着市场上大量公寓项目上市，只有创新产品才有出路。

各个楼盘的“破冰战”中，运达集团在长沙首推均价高达40000/平方米的大平层公寓，成为热销品。而龙湖新壹城通过将39平方米的公寓打造成为2套完全可独立使用的套房式空间，从而实现购买一套住两户的模式，挤入2019年上半年长沙公寓销售第三。此外，LOFT公寓、写字楼改公寓、 类住宅等都是同质化下“突围”的产品，受到了购房者的青睐。

在严格限购政策下，长沙二手房市场也进入“冷淡期”。长沙市不动产登记中心的数据显示，去年6月以来的一年内，长沙二手房成交量为25047套，而在去年同期长沙二手房成交量为37890套，同比下降3成。与去年门庭若市不同，盛夏的长沙，一些中介开始感到“寒意”。新环境一位工作人员称，前两年他每月可以卖10套左右房子，而现在主要精力在做租赁。前述业内人士指出，受到政府限购令影响，改善型需求释放难度大，加上新房开盘价格明显低于同区域二手房挂牌价格，更多购房者转向了新房市场，因此成交量明显下落，但上半年来新增客源及带看量并未急剧减少，这意味着下半年购房需求仍在，市场趋稳仍旧是大趋势。

日前，在“壮丽70年·奋斗新时代——推动高质量发展调研行”主体采访活动中，湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华介绍说，最近3年，长沙人口净流入年均超过20万，人口年均净增长超过3%。他认为，这与近年来，长沙在以智能制造引领产业转型的过程中，通过体制机制改革，吸引了许多优质项目落地，吸引了不少年轻人才回流。另一方面，近几年长沙的产业发展和人才汇聚中，居住成本较低也是一个因素。

胡衡华指出，创新人才的汇聚是产业和城市高质量发展的标志之一。他表示，“长沙控房价的力度比较强，而且不会动摇。”此外，下一步，长沙还将进一步加强在教育、医疗、公共服务等方面的投入。