金融街物业的大部分物业管理项目都来自金融街控股旗下的附属集团。其自身的造血能力一般是“生产|每日财务报告
作者|何强
金融街地产”在除夕夜(1月24日)向香港交易所提交招股说明书。如果上市成功，HKEx主板将欢迎一家以金融和商业服务为特色的物业管理企业。
《每日财报》注意到金融街地产在2019年中国100强物业服务公司中排名第17位。
金融街地产成立于1994年。它是以“北京金融街”区域物业管理服务为起点，以国家各级财务管理中心为核心，以住宅商业物业管理为特色的国有综合物业管理公司。
金融街地产成立于1994年。它是以“北京金融街”区域物业管理服务为起点，以国家各级财务管理中心为核心，以住宅商业物业管理为特色的国有综合物业管理公司。
据了解，金融街集团目前持有金融街控股31.14%的股份，因此金融街地产和金融街控股是关联公司。换句话说，金融街物业的大部分物业管理项目来自金融街控股主导的附属集团，这说明金融街物业具有一般的造血能力。
数据显示，在2017年、2018年和截至2019年9月30日的9个月中，金融街联合提供和开发的物业分别占金融街物业管理收入的86.9%、86.3%和83.9%。金融街联合开发的物业管理面积分别占其物业管理总面积的63.5%、62.3%和59.3%。
面对这种情况，金融街地产也在发生变化。《每日财报》指出，金融街地产在招股说明书中也提到“目前，金融街附属集团开发的物业提供物业管理及相关服务所产生的收入比例呈总体下降趋势，表明我们正在逐步减少对金融街集团的依赖。”
一般来说，虽然开发公司可以在早期为下属物业管理公司提供一些帮助，但物业管理公司也可能面临开发公司的约束。然而，对于那些过度依赖母公司的开发物业，母公司开发新物业的能力及其运营的任何不利发展都将不可避免地影响其下属物业公司。
造血不良
金融街物业的收入结构包括办公楼、综合楼、零售及商业建筑、酒店、住宅楼、公共物业(医院、教育及其他)、餐饮服务及其他形式。
据《每日财报》统计，2017年、2018年和2019年前9个月，金融街房产的毛利分别为1.46亿元、1.62亿元和1.41亿元，整体毛利率分别为19.2%、18.5%和20.5%。然而，与2018年碧桂园地产37.7%的销售毛利率、35.5%的多彩生活和20.43%的中海地产相比，金融街地产明显处于较低水平。
根据招股说明书，从2017年到2019年前三个季度，金融街房产的总收入分别为7.57亿元、8.75亿元和6.91亿元。商业地产分别占总收入的70.28%、67.56%和65.78%。具体来说，尽管商业地产在金融街地产收入中所占的比例占绝对优势，但就建筑面积而言，商业地产和非商业地产的比例是不同的。2019年前三个季度，两者的比例分别为41%和59%,形成了“4.6%的非商业地产收入”的局面。
截至2019年9月底，金融街物业管理项目数量从2018年底的116个增加到137个；管理建筑面积从年底的1640万平方米增加到1900万平方米。其中，商业物业管理面积778.8万平方米，占41.2%；住宅产权面积932.4万平方米，占48.5%。
因此，从利润的角度来看，金融街地产确实是其在住宅地产领域的短板。商业地产的毛利率比非商业地产高得多，尤其是写字楼，r
值得一提的是，在资产和负债方面，由于控股股东的输血，金融街地产的负债水平相对较低。近年来，其资产负债率一直保持在60%至70%。截至2019年前三个季度，资产负债率为61%。同时，经营、投资和融资活动产生的现金流量分别达到正价值5400万元、4700万元和3900万元，期末现金和现金等价物为5.33亿元。
此外，2019年9月前，金融街的净利率从去年同期的10.3%提高到12.6%，净利润也增长了37.39%，达到8692万元。由于净利润和盈利能力的提高，总资产回报率也从去年底的12.4%上升至13.6%。
根据招股说明书，公司的大部分募集资金将用于寻求战略收购和投资机会，以及建立新的分支机构和子公司以扩大业务规模，重点是经济发达地区的房地产公司，如北京、天津、河北、长江三角洲和珠江三角洲以及其他经济发达的城市和一、二线的商业办事处，同时考虑国际业务。
中国房地产市场在过去几年发展迅速，到2018年将趋于稳定。同时，它将为物业管理行业的发展创造空间。中国物业管理行业将成为万亿级市场，商业物业管理服务业将进入快速发展的黄金时期。因此，当金融街地产此时上市融资时，还必须计划抓住行业红利，借助资本扩大规模。
中国100强物业服务企业的总市场份额从2015年的28.4%上升至2018年的38.9%。显然，在未来，物业管理行业的集中度将继续提高，并将向龙头企业靠拢。物业管理行业将呈现强劲的发展势头。金融街地产能否成功上市并把握行业发展的黄金时代，《每日财报》将继续关注。
(为了传递更多信息，本文内容仅供参考，不构成投资建议。投资者在此基础上运作，风险自负。)
