北京和深圳严格管理长期租赁公寓:租金贷款只能分配给租户

北京和深圳已经采取措施防止长期租赁公寓爆炸式增长：限制租金周期租金贷款只能分配给承租人

为了防止长租公寓再次爆发，北京和深圳率先出手。2月2日，北京市住房和城乡建设委员会官网公布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，其中包含“房屋租赁企业向承租人预收租金金额原则上不得超过3个月租金”等规定。前一天晚上，深圳市住建局下发了两个关于房屋租赁市场发展的征求意见稿，即《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)(以下简称基金监管稿)和《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）》(以下简称健康发展稿)。

很多地方出台相关政策的背景是，2016年以来，房屋租赁市场蓬勃发展，但甲醛房、房租贷款、资金链断裂等事件频频发生。特别是一些以轻资产为基础的房屋租赁公司使用“长期短期支付”。“AG低出”法盲目扩大规模，将风险转嫁给市场，甚至以房屋租赁为工具，在短时间内快速吸纳租金，形成庞大的资金池，然后跑路，造成大量业主和租客利益受损。

付款和租赁周期应该匹配

北京版《通知》要求“房屋租赁企业向承租人预收的租金金额原则上不得超过3个月的租金，且租金的收取和支付期限相匹配”。

而深圳则为企业赢得了更多的保留自有资金的空间。根据资金监管意见稿，在深圳，通过委托经营、转租等方式开展业务的房屋租赁企业收取的承租人押金和单个支付周期租金超过4个月租金金额的，由监管银行监管多余资金，或者由房屋租赁企业提供相应的银行担保进行担保，监管资金不得随意使用。

对于后续监管资金的使用，监管银行将从租赁合同生效后的第一个月开始，按月向房屋租赁企业发放租金。

值得注意的是，北京市要求将之前容易发生纠纷的租赁保证金存入指定账户，《通知》规定“房屋租赁企业向承租人收取的保证金通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户进行管理，收取的保证金金额不得超过一个月的租金”。

北京和深圳对金融机构向承租人提供个人租赁贷款都有更明确的限制，要求金融机构将贷款划入承租人个人账户，并应单独与承租人签订贷款协议，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用房屋租赁贷款。且不应在房屋租赁合同中包含租赁贷款的相关内容。

同时，深圳市住建部推广网上签订房屋租赁合同。房屋租赁企业未能在网上提供房屋租赁相关信息或签订房屋租赁合同的，将依法暂停发放房屋。

壳牌研究院高级分析师黄辉表示，使用长期预付资金的租赁公司将面临“去杠杆化”。一方面，《通知》明确租赁企业收取租金不得超过三个月，并通过开业登记、租金和押金收付等方式严格规范房屋租赁企业，要求企业开业前向主管部门报告，缩短租金和押金支付周期。另一方面，严禁向房屋租赁企业拨付租赁贷款资金。通过“高收入低产出”、“长收入短支付”和租赁贷款等非法方式扩张的企业将逐步淘汰，这将有效降低企业资金链风险，保护租户权益，特别是经营风险高的中小企业，这些企业将逐步淘汰，优化行业经营环境

北京市房地产中介行业协会会长李文杰表示：“近年来，随着房屋租赁市场专业化、组织化、规模化的快速发展，租赁企业雷击事件频发，暴露出一些经营过程中的阶段性问题。《通知》《对症下药》抓住了房屋租赁企业经营风险的关键点，针对租赁经营过度金融化导致的“资金池”问题，从匹配支付和租赁期限、限制租金贷款、监管存款等方面开出药方，帮助房屋租赁企业回归良性竞争和健康发展。”

长期出租公寓的企业也普遍欢迎《通知》。北京紫茹总经理周轶君认为，《通知》意义重大，有利于行业长期稳定发展。紫茹还将积极配合监管，落实新规要求，继续在合规管理、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，促进房屋租赁市场稳定健康发展。

翔宇总经理刘洋也表示：“近几年来，各地房屋租赁企业为了抢占市场，不惜重金，通过喝酒解渴等手段扩大规模，如低价AG、强制租房贷款等，最终导致矿难频发，想稳健经营的企业也受到了影响。及时出台文件规范行业乱象，有利于纠正企业被资本绑架的错误发展方向，进一步净化房屋租赁市场的竞争环境。”

实施租赁税收优惠政策

在发布资本监管意见稿的同时，深圳市住建局还提出了推进“商租”试点、多渠道增加租金供给、加强城中村住房大规模租赁改造引导、优化租赁点准入、实施租赁税收优惠政策等措施。

在这些措施中，最受关注的是点式入口。此次发布的健康发展意见稿显示，出租屋将享受到户政策中与购房同等的待遇。在增加学前教育和义务教育学位供给的同时，要优化出租屋点录取政策。

黄辉认为，目前，大城市的公共服务权利与户籍和房地产联系在一起，特别是在子女的受教育权利方面，租房家庭的子女受教育的优先权较低。在落户政策上，除了上海和成都，其他地方租房和买房的落户分数是不一样的。

在加大租赁支持力度方面，健康发展意见稿提到，执行居民水电气价格标准，已实现“抄表到户”且在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同备案或信息申报的城中村租赁住房和非住宅房屋按规定改建的租赁住房，水务、电力、燃气专营机构应当根据市租赁平台推送的信息，执行居民价格标准。

实际上，在该措施发布之前，深圳部分长租公寓已执行居民价格标准。一位魔方公寓租客告诉记者，在长租公寓集中爆雷被关注后，其居住的公寓水电已按照居民价格标准执行，而此前按照商水商电收取的费用，公寓方也退回了差额部分。

值得注意的是，此次政策从企业增值税、房产税以及个人出租房屋的税收方面提出了税收优惠，同时明确将“商改租”纳入到税收优惠范围中。住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；对个人在深圳市住房租赁监管服务平台上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。