市场预期楼市人气增幅高于上年同期

2021年的春节与往年不同。受疫情影响，很多人提倡“就地过年”，回乡人数大幅减少。以往春节期间的“回乡买房潮”在一定程度上被封杀，而部分城市则受益于“本地过年”，春节期间楼市并未休市，交易规模大幅上升。

另一方面，热点城市围绕春节密集出台房地产调控政策，坚持以“住，不炒”为主调，保持市场稳定。据业内分析，与往年相比，基于今年春节期间楼市的热度，一些一二线热点城市的楼市供需端将加速复苏，上半年成交量有望继续上升。

热城春节楼市“不打”

新年伊始，新房市场进入传统淡季。据壳牌统计，1月份有看房和认购的新房数量大幅下降，但与去年同期相比，有看房和认购的新房指数仍保持60%以上的增幅。去年下半年，市场热度上升的惯性依然存在。

在一线城市和重点二线城市的带动下，长三角、粤港澳、北部湾和长江中游城市群并没有失去热度。壳牌数据显示，长三角和粤港澳大湾区的开放指数仍保持40%以上的环比增长，而京津冀城市群同比仅下降3%。

总的来说，新屋市场在淡季并不疲软，全国各大监测城市的新屋市场普遍延续去年底的市场热。从价格来看，壳牌公布的100个城市价格指数1月份基本稳定，同比增长3%。新房市场价格年初保持平稳上涨，预计上半年不会有明显的降价。

借着“就地过年”的机会，不少房地产企业和房产中介提出了“春节不关门”的口号。以北京为例，中原地产的统计显示，春节期间，全市有60多个项目“不关门”，大多数二手房门店也是正常看房。因为“本地过年”的原因，很多买家也利用春节假期看房，大部分售楼处接待的客户数量接近周末。

“这也是春节假期第一次出现买家井喷。”中原地产首席分析师张大伟认为，2021年春节期间，人口流动性将会下降。从成交情况来看，第三天以后，全市每天有100多套二手房售出，与往年的冰点相比非常活跃。

其他城市也出现类似现象，一二线城市大部分项目节日期间照常开放。张大伟指出，总体而言，2021年房地产市场实现了良好的开端。不仅如此，往年楼市通常要到3月份才走出春节淡季，但今年有望在2月份迅速实现市场成交量回升。

中央参考所监测数据显示，2021年春节期间，重点监测城市商品房整体交易规模达到近三年同期最高水平，比2020年春节期间增长130%，尤其是上海和广州。

很多地方都出台了新政的“加分码”规定

北京、深圳等一线城市的二手房回暖现象更加明显。进入2021年以来，由于市场预期的提高，业主也不愿意出售或提高报价。在深圳等城市，短期供求矛盾突出。

深圳表示，今后将继续强化中央政府“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的长期调控目标，“不炒房、增加住房供应”的调控主调不变。中智研究院深圳分院副院长佟晓玲分析，此举是对1月下旬深圳调控政策的进一步补充，意味着再也不可能用“假离婚”的方式买房或炒房。“就深圳而言，短期监管政策难以放松。比如后续市场过热，不排除监管政策进一步升级的可能。”

事实上，许多省市在2月初就密集出台了房地产调控政策。短短十几天，从北京、上海、深圳等超一线大都市，到江苏、江西等中部省份，再到连云港等三四线城市，出台了各具实力的房地产调控政策。比如2月3日，江西省住建厅下发通知，通知32家房地产开发企业和8家房地产中介，暂停网上签约。江苏省连云港市也发布通知，禁止哄抬房价，鼓励提高委托价格。

据中原地产研究中心统计，2月初房地产调控次数超过20次，2021年以来各地房地产调控次数达到62次。

壳牌分析指出，1月以来，一二线城市房地产市场的高市场热情引发了调控政策的密集出台。短期内，一二线城市二手房市场观望情绪将进一步加剧。后期政策效果显现，市场成交节奏有望放缓。预计上半年二手房成交量将率先降温，之后市场预期将逐步企稳。

城市分化继续加剧

童晓玲分析，2021年初以来，许多地方对楼市的过度调控，将通过加强限购、收紧房贷、保障急需住房等手段，进一步稳定房地产市场预期，促进市场理性回归，遏制“抢房热潮”、“打补丁”、打压投机。

从热点城市最近出台的楼市调控政策来看，总体上以个人住房信贷管理为重点，严格审批个人住房贷款，严厉打击消费贷款和商业贷款非法流入房地产市场。据行业分析，预计2021年房地产市场政策环境将保持稳定，但热点城市的政策收紧预期依然存在，信贷政策收紧也会在一定程度上影响购房者的步伐。但总体购房需求并未消失，居民购房意愿依然强烈，房地产市场规模仍有保障。

最近世邦魏理仕发布了《2021年中国房地产市场展望|重启》的预测。中国2021年GDP增速预计将达到8.2%，并将继续在写字楼、零售和工业物流等商业地产领域领先世界的租赁需求和物业投资活动将加速反弹。

针对2021年房地产市场整体形势，该机构保持乐观预期。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨分析表示：“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局是‘十四五’期间中国经济的发展主线，消费和科技创新将成为两大主要引擎。RCEP 的签署是中国近年来加速对外开放的重要里程碑，区域一体化的推进和交易成本的降低将提振中国的制造、贸易、消费以及物流等多个经济领域。”

克而瑞研究中心分析师杨科伟分析指出，整体来看，今年春节楼市表现好于市场预期，随着疫情得到阶段性控制，成交也将恢复新常态。基于此，预计2021年房地产行业大概率高位持稳，不同城市间分化依旧会持续加剧。

具体而言，他认为，一线市场最具韧性，调控层层加码挤压投机需求的同时，刚需自住需求大概率得到进一步释放；二线城市则将迎来此消彼长的轮动行情，整体成交维稳；而对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势。