住房市场的实践探索:限购政策的出台“降温”

“北京房价太贵了。比起二手房，我对买房更感兴趣。”在北京工作的张女士告诉记者：“法国拍卖行的价格通常比市场价低20%。有些地段不好的房子有时价格会低一些。买法国拍卖行比买二手房便宜。”

记者走访北京法国拍卖行市场，发现法国拍卖行的价格低于二手房的市场价格，因此对法国拍卖行的竞争甚至比二手房更激烈。

瀚海研究院高级数据研究员刘欢告诉记者：“一般来说，法国拍卖行的成交价格是其市场价格的70%-80%。近年来，随着存量房屋数量的增加，拍卖行处于不断变化的状态，越来越多的买家开始关注和参与拍卖行的拍卖。”

法国拍卖行低价拿下二手房

法国拍卖行具有天然低价的优势，吸引着越来越多的买家关注。在一些购房者眼里，拍卖买房就像买了一个盲箱。

“拍卖行的起拍价一般按照评估价或者评估价的80%进行拍卖。一拍之后，第二拍会在一拍的基础上继续打八折。拍卖行的一些价格甚至可以被束缚住，这是为了买家。省下了几十万元、几百万元甚至几千万元的购房成本。”刘欢说，以昌平区东方普罗旺斯的一栋别墅为例，交易价格与市场价格之差高达5183万元，比市场价格低40%。

刘欢告诉记者：“法国拍卖行是通过司法拍卖处置的。起步价比较低，位置好，交易成本小，总成本比市面上的二手房高很多。同样，法国拍卖行也可以像办理商品房一样办理银行的抵押贷款，只是贷款利率略高。”

在瀚海拍卖网上，记者看到，拍卖行的起拍价与市场价有不同的折扣，其中西城风格楼一套115.93平米的房子，由于拍卖，起拍价从500万元降到了280万元。西城区新街口一套1333平米，市场价140万的房子，起步价才60万。

对此，刘欢告诉记者：“起拍价并不是最终拍卖价格，所以法国拍卖行的最终价格还是要看拍卖结果。”

据报道，标的物网的司法发售期为60天。如果投标人在60天内的销售期内的任何时间投标，销售将自动进入24小时投标倒计时；在24小时竞价期间，其他注册用户可以加价参与竞价。如果有人在投标结束前5分钟内投标，系统会自动延迟投标5分钟(循环至最后5分钟内无人投标)。

据汉海研究院统计，3月15日至3月21日，北京网上签约二手房4824套，新房1434套。拍卖行方面，共有78家上市公司(5家退出)，总市值3.96亿元。拍卖成交31套，成交总价2.26亿元，成交面积5105.99平方米，平均折让8.1%。共有219人参加了拍卖，共进行了1345次竞价，平均有7.06人竞拍一套拍卖行。

根据瀚海法拍卖网站显示，从3月17日到3月19日，连续三天成交率达到100%。其中，朝阳区双龙原创作品成交价最高，3543万元，大兴区保利茉莉大厦最火，20人竞拍一套法国拍卖行。

豪宅拍卖行很受欢迎

“3月初也有拍卖行火爆的情况。中央别墅区敖静花园参与人数最高，19人竞拍这套拍卖行；然而，位于昌平区碧水庄园的几处豪宅创下了最高成交纪录

刘欢表示，投资者喜欢法国拍卖行的一点是，二手房市场上很少有优质低价的房子，比如独居豪宅和海淀刘小强优质学区，这些在二手房市场上是买不到的。

以贾跃亭豪宅拍卖为例，引起了上千人围观。以朝阳区范海国际的一套房子为例。豪宅市值2450万，起拍价1545万。最后豪宅卖了2420万，比市场价低30万，升水率56.6%。16人报名参加拍卖，78636人观看。据了解，此次拍卖的房产将与小区内预估价47万元的车位一并拍卖。

吃“馅饼”要当心“陷阱”

事实上，在拍卖过程中，拍卖行实际上属于银行，以信托拍卖的形式在当地法院举行。因此，购房者很难直接了解拍卖行的所有信息，如产权、结算、房屋占用、税费等。同时，拍卖行的手续相对复杂，许多购房者对流程操作不熟悉，造成经济损失。

“虽然很多人想买法国拍卖行，但还是要睁大眼睛。有必要调查一下法国拍卖行是否有人住，如果有人住，以后腾出房子怎么办？还要注意房子产权是否清晰，能否顺利过户，房子内部情况如何。”有业内人士告诉记者，一般购房者没有买卖房屋的经验，需要咨询专业人士或机构，以规避潜在风险。为此，一些购房者开始通过可信的拍卖网站选择拍卖行。

上述知情人士告诉记者，完善拍卖行市场，需要进一步规范各方行为。“一方面，竞买人应以更加理性和谨慎的态度选择拍卖行，了解交易规则和潜在风险；另一方面，房地产监管等相关职能部门要加大对部分黑中介和非法炒房者的打击力度，净化市场环境。”

拍卖室的漏洞被堵住了

“随着多地点限购政策的出台，法国拍卖行一度成为房地产投机商的最新目标。”据知情人士向记者透露：“由于部分法拍房价格低于二手房，并且法拍房在多数城市不受限购政策的影响，所以，有一些炒房者开始大量购买法拍房，此后转手以二手房的市场价格抬价出售。已经有很多炒房者因此赚了一大笔。”

不过，在法拍房被热捧的同时，也引起了相关部门的关注。针对法拍房市场过热，近期全国多个城市陆续出台政策，将法拍房列入限购范围。据了解，继2017年北京法拍房实施“限购”之后，2021年初，上海法拍房也被列入“限购”范围。

1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。这也是上海法拍房首次被纳入限购范围。据了解，位于上海市静安区曲沃路的一套法拍房是上海法拍房纳入限购的首套房源，该法拍房将于3月8日10时拍卖，起拍价为286.5万元人民币，醒目位置标有黄色字体“限购”。

此外，进入公拍网还会弹出提醒称：上海法院司法拍卖的上海市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策。拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律成果。继上海限购法拍房后，3月3日，杭州将法拍房纳入了限购政策范围内。

据了解，新政出台前，杭州法拍房市场非常狂热，大多数房源以高溢价成交。但在新政出台后，杭州法拍房市场明显降温，甚至出现流拍和低于评估价成交的情况。

一位居住在杭州市的居民向记者表示：“之前法拍房不限购的时候，学区房非常抢手，但在法拍房限购后，参与竞拍的人就少了，而且成交价也趋于理性。”

3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从《通知》内容来看，“法拍房”被纳入限购及限售行列。

在业内人士看来，法拍房被列入“限购”行列代表着购房政策开始查缺补漏，而法拍房无疑正是被漏掉的一环。对此，有业内人士表示，法拍房被纳入“限购”行列将有利于房地产市场更加规范。