多点集中土地供应开启市场分化

10日至11日，因注册企业众多而延期的北京首轮土拍迎来了竞价转让。开拍第一天，12块地以516.19亿元成交，但其中7块因为触及“竞地价”和“争政府持有的产权份额”的双顶，转入高标准商品房建设方案竞标过程，竞拍开发商仍处于未决状态。

今年是实施“双集中”土地供应政策的第一年。之前北京、长春、广州、无锡、重庆、杭州等地都完成了首转。目前各地土地热分异加剧。重庆、杭州、无锡等地土地市场火爆，杭州70%以上地块的地价率见顶，重庆近一半地块的地价率超过50%。但在长春第一次公开招标中，第一轮土地拍卖的38块地块中，32块以底价售出，2块售罄。

北京首日拍卖的竞争非常激烈

数据显示，首批30块，约169公顷，建筑规模约345万平方米，上市起拍价1035.81亿元，约占2021年宅基地供应计划的33%。

该地块共涉及12个区，其中15个位于中心城区，建设用地面积约73公顷，约占43%；有11个项目位于多点和次中心区域，建设用地面积约72公顷，约占43%；生态保护区内有4个项目，建设用地面积约24公顷，约占14%。

为了更好地控制房地产价格，结合相关地块所在区域的市场供需、功能定位等因素，合理确定招标条件和交易方式。建立“房地产联动、一地一策”的咨询机制，加强精准监管；房屋销售价格指导机制的引入，将价格指导引向土地出让环节。

据悉，10日，北京共现场拍卖12块地块，总成交额516.19亿元，出售住宅用地规划建筑面积102万平方米，相当于2020年出售住宅用地规划建筑面积的15.7%。具体来说，12块地块全部达到预设地价上限后，进入争夺政府产权份额或争夺公租房面积阶段。其中，海淀区书村2块、朝阳区王四营3块、崔各庄1块、豆各庄1块7块，已转入高静标准商品房建设方案申报程序。

根据转让文件，参加投标的投标人必须在现场投标后的第10个工作日提交高标准商品房建设方案招标申请，包括绿色建筑、预制建筑、超低能耗建筑、技术应用和管理模式。

比如位于海淀舒村的两块地块，经过41轮招标和42轮招标，分别达到了地价57.3亿元和63.7亿元的上限，触及了政府产权份额20%的上限。上述地块的价格上限为11.2万元/平方米，即购买人购买的商品房价格不超过8.96万元/平方米，获得80%的产权。但是，由于该地块已进入高标准商品房建设方案的招标过程，竞争企业仍有待确定。

RealData高级分析师潘浩表示，北京首日拍卖竞争激烈，总保证金高达1580亿元，足以看出房地产企业的热情。但对于大多数房地产企业来说，根本拿不到土地，资金差的只能观望。

“双集中”下的地价稳定

虽然北京卖地量见顶，但升水率为7.7%，低于此前设定的8.6%的上限。中原地产首席分析师张大伟说根据审评委的数据，全国土地市场出售的商业用地面积也降至1.3428亿平方米，分别比上个月同期下降42%和14%。比如广州第一批集中供地，供应量大幅增加，2021年国有建设用地供应计划中住宅用地建设用地面积为40.4%。2020年出售的住宅用地规划建筑面积相当于全年的一半以上，但出售土地的平均楼面价格比2020年全年的楼面价格下降了15.3%。

潘浩表示，从5月到6月初，将进入第一批集中供地的高潮，而4月份的集中供地只是试水阶段，全国住宅用地市场稳定地价的效果已经初步显现。

审评委研究中心研究员马表示，由于土地集中供应的影响，许多房企急需土地储备。此外，上半年企业现金流充裕，房企对土地拍卖热情高涨，刺激土地市场上涨。但总体来说，由于房企资金有限，非热点城市地价明显稳定。与此同时，热点城市的地侧调控方向也从“控地价”转向“控地价、控房价”，调控效果开始显现。

土地市场分化加剧

5月8日，杭州首批集中供地关闭，两天总成交额1178.2亿元。在成功售出的57块土地中，有44块已经达到最高价格，平均自给率为16%。其中，杭州地面房地产集团有限公司以10.92亿元的限价获得城东滨湖新区自持比例；建发地产拿下的拱墅区祥符东单元地块需要自持38%。

重庆住宅用地两次集中出让，成功出让46例，其中22例升水率超过50%，最高升水率达到130%，平均升水率也达到42%。无锡首批16块土地集中供应，总成交额256亿元。其中，15例达到限定价格竞争性租赁阶段。

与上述城市不同，沈阳和长春相对寒冷。特别是长春的平均升水率只有3.3%，大部分地块都是以底价出售的终止挂牌、流拍的现象。CRIC研究中心研究员谢阳春表示，“分化”是行业规模增速放缓后的市场常态，从4月的六个集中供地的城市来看，不同城市土拍冷热不均。

从企业投资热情也可窥知一二。谢阳春介绍，首批进行集中供地拍卖的城市中，广州、无锡、杭州等都是开发商重点关注的核心城市，且由于不乏优质地块供应，导致房企拿地积极性相对较高。有些房企为提高竞得概率，使用多个马甲公司共同参拍一宗地块。房企规模上，广州、无锡等地，一半以上地块均为50强房企所获，但反观长春成交38宗地块，仅有3宗地块被50强房企竞得，其他拿地房企均为中小房企或本地房企竞得。

“除了不同城市的热度有所分化以外，同一城市内部也出现分化。”谢阳春说，与无锡、重庆八成地块可比地价上涨不同，广州首次集中拍地中，可比地价上涨和下跌的地块分别占46%和54%，分化显著。其中，广州南沙、黄埔区还诞生了两宗新的单价地王，而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交为主，且流拍的6宗地均集中于此。