7月调控力度持续加大 房地产多项指标增速下降

在信贷收紧、叠加调控、持续加码的背景下，房地产市场从价格到成交量的增速明显放缓。国家统计局数据显示，商品房市场量价持续走弱，7月单月销量达到今年最低值，月均价格恢复到2020年同期水平。

业内人士表示，楼市的调控作用不断显现，供需两端房价上涨预期减弱，入市更加理性审慎。由于去年同期基数较高，房地产开发投资增速、新开工面积等指标将持续回落，热点城市楼市有望降温。

7月份的价格涨幅继续下降

8月16日，国家统计局发布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。发言人傅表示，今年以来，随着经济复苏，特别是融资条件的改善，部分地区房价出现明显上涨。相关部门加强市场监管，落实城市主体责任，抑制不合理需求，促进房地产市场整体稳定。7月份，70个大中城市商品房销售价格涨幅继续回落。

新建商品房和二手房销售价格环比下降或转降。易居房地产研究院对70个大中城市新建商品房和二手房销售价格数据进行算术平均。7月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，较6月份回落0.11个百分点；二手房价格环比上涨0.1%，较6月份回落0.17个百分点。其中，新建商品房环比价格涨幅连续两个月回落，二手房环比价格涨幅连续三个月回落，且有所加快。

二线城市新建和二手房价格环比分别上涨0.4%和0.2%，增速较上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建住宅价格环比上涨0.2%，增速环比下降0.1个百分点；二手房价格环比下降0.1%。

RealData高级分析师潘浩表示，从单月成交数据来看，7月份商品房平均成交价格为10373元/平方米，较上月小幅上涨3个百分点。6、7月份，全国商品房销售均价基本恢复到2020年同期水平，月度同比涨幅分别为1%和1.6%，远低于当年前几个月7%以上的同比涨幅。

随着调控的深入，房价较低的城市明显增多。国家统计局数据显示，7月房价环比上涨1%以上的大中城市仅有青岛、海口、银川3个，上涨城市数量较6月减少4个。二手房方面，26个城市房价下跌，与第二季度的14、17、16相比涨幅明显。

“7月份的价格涨幅今年以来首次跌入‘寒带’。”上海易居房地产研究院研究员潘干宇表示，今年以来，国家层面调控不断收紧，地方调控政策的频率和力度达到历史最高水平。下半年房地产调控政策将继续趋严，全国房地产市场增速将进一步走弱。

一些典型的房地产指标回落

除房价涨幅向下调整外，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金增速也有所下降。

对于增速下行的原因，朱进表示，一方面是下半年基数较高的压力；另一方面，行业库存相对较低；上半年，房企加快推撤资金以减少负债；而土地拍卖的高价带动新房市场去化，为行业销售提供了很大支撑，下半年数据还会继续下滑。

除了上述典型的开发运营数据外，涉房资金也有下降趋势。1-7月，房企到位资金同比增长18.2%，境内贷款同比下降4.5%。朱进表示，7月份行业发展资金同比增速为-7%，年内首次转为负增长，较6月份下降11个百分点。他指出，在房地产行业融资新规不断出台的背景下，房企在金融机构的间接融资受到较大约束，金融机构贷款增速持续下降。与此同时，与销售回报有关的存款、预收账款及个人按揭贷款的增长率则轻微下跌。

房地产市场监管不放松

市场热度下降与调控持续加码有关。根据RealData的统计，7月份，包括河南、北京、成都、东莞、佛山、广州、杭州、合肥、南京、厦门、上海、绍兴、深圳、无锡、武汉、xi、重庆在内的17个省市发布了28项房地产调控政策。调控频率高于6月份。大多数政策是为了加强以前的监管政策，并检查差距。其中，上海和深圳都推出了离婚购房。

据中原地产研究中心统计，今年前7个月，我国房地产调控总量达到352次，房地产政策明显趋严。

中原地产首席分析师张大伟表示，过去几年存在的房地产调控漏洞，最近明显得到了“修补”。这些措施包括约谈住房和城乡建设部、整顿中介机构、限制二手房定价、经营贷款、土地供应、鼓励租赁、打击学区投机等。

监管和控制的收紧仍在继续。8月16日，北京发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，对销售人员指出了“四不准”，即严禁虚假宣传、误导客户处置占用的公共部位、宣传周边未建的公共服务设施、以紧张的氛围促销。当天，大连发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，来自新房5年限售、二手房3年限售、严控土地溢价、加强商品住房指导价等八个方面对一二手房市场进行管控。

业内人士表示，在整体资金收紧的环境下，房企对下半年施工及新开工将采取审慎态度，非核心城市非热点地块的开工计划将有所放缓，后续整体新开工规模单月及累计降幅或扩大。张大伟也表示，随着购房者预期的改变，预计四季度大部分城市将进入调整周期。