“三条红线”满一周年涉房资金严格监管持续进行

目前，距离中国人民银行、住房和城乡建设部去年8月发布《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》已有一年多时间。年内，不少房地产企业积极缩减负债规模，扩张速度明显下降。

事实上，自去年下半年以来，包括“三条红线”和银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内的许多政策相继出台。与此同时，不少地方对经营性贷款违规入市进行了严查。多项数据显示，房企融资渠道不断收紧。业内人士表示，行业仍将保持严格监管，金融长效机制的建立对房企的影响将持续，未来房企的经营策略将发生变化，房地产行业也将面临洗牌和变革。

试点全年，不少房企积极减债。

根据重点房地产企业资金监测和融资管理规则，中国人民银行金融市场部主任邹岚近日表示，试点企业资产负债率、净负债率、短期现金负债率三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳定。

“三条红线”是指剔除预付款后，企业资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。根据踩线情况，房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。“红色等级”企业的有息负债规模不能高于当期水平，“橙色等级”企业的有息负债年增长率不得超过5%，“黄色等级”企业不得超过10%，“绿色等级”企业不得超过15%。

万科是12家试点企业之一。2021年上半年，万科成功降级，成为“零步线”房企之一。在近日举行的万科2021年中期业绩发布会上，万科总裁兼CEO朱九生表示，万科已将不突破红线、长期保持绿色档位、保持良好评级和良好流动性作为工作重点，这是稳中求进的基本前提。

融创也是试点企业之一。目前融创还有一个指标可以踩线。融创中国董事会主席孙宏斌近日在2021年中期业绩投资者电话会议上表示，融创不仅要降低负债率，还要降低负债规模，进一步降低融资成本。据悉，未来三年，融创设定了将融资成本降至5%以下的目标。

若将“三条红线”指标放入全行业，在RealData重点统计的85家a股、h股房企中，有32家房企“踩零线”，位列绿档，其中万科、凯撒、敏捷新加入；31家房企踩线并排在黄色档；8家房企的减债情况没有太大变化，所有三线企业都在红档。

不过，虽然大部分房企都在积极降档，但受资本和市场的影响，与去年下半年相比，2021年上半年降档房企数量有所减少。根据RealData编制的房地产企业中期报告数据显示，房地产企业不降反升的数量已经从去年底的1家增加到4家。其中，新湖宝和SIIC的发展都从绿色变成了黄色。在北京的投资从橙色变成了红色，而蓝光直接从黄色变成了红色。

房企融资环境持续趋紧。

事实上，自去年下半年以来，包括“三条红线”和银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内的许多政策已经出台

东方金城房地产业高级分析师谢睿表示，债券发行方面，房企净融资额大幅下降，融资利率上升。2021年1-7月，房地产企业累计发行信用债4550.31亿元，同比增长6.16%，但融资净额为-2436.98亿元，债券发行利率为4.36%，同比上升0.10个百分点。信托资金方面，受益信托网数据显示，2021年1-7月房地产行业使用的信托规模合计4298亿元，较2020年下降23%，较2019年同期下降33%。房地产开发贷款方面，截至2021年6月末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。“信托、信用债、海外债、银行融资中的房企，特点是‘完全封杀’。”雪莉说。

以银行贷款为例，根据多家银行日前发布的中期报告，房地产贷款占比被多家银行持续下调。中信银行相关负责人告诉《经济参考报》记者，中信银行的第一步是“控制增量”，制定未来几年房地产贷款的信贷计划，平稳控制房地产信贷节奏。上半年房地产贷款增速明显低于全行贷款平均增速。二是“调结构”，客户层面根据企业杠杆率和风险情况制定分类政策，重点支持刚需和改善型住宅项目，严控“三条红线”超限额房企授信，严控扩张激进、偿债压力大、信贷集中度高的房企集团授信。

建设银行首席风险官程表示，建设银行有序推进房地产贷款集中度管控，严格执行差别化住房信贷政策，支持人民群众合理住房需求。个人住房贷款保持稳定增长，占贷款总额的比重逐步下降。上半年末，个人住房贷款余额6.1万亿元，较年初增长4.7%。

随着房地产市场调控全面深化和涉房资金管控力度加大，2021年以来房地产市场明显降温。国家统计局统计数据显示，7月份商品房销售面积同比下降8.5%，增速较上月回落16.0个百分点，为年内首次转负。二手房市场方面，易居房地产研究院数据显示，8月份，重点监测的13个城市二手房成交量约为5.7万套，较上月下降17.9%，较去年同期下降36.6%。

严格监管，持续房企，加速调整。

业内人士表示，行业仍将保持严格监管，金融长效机制的建立对房企的影响将持续，未来房企的经营策略将发生变化，房地产行业也将面临洗牌和变革。

房企资金穿透监管继续。记者从多位业内人士处了解到，为避免企业“炒地”“囤地”，监管部门要求试点企业购买土地的金额不得超过年销售额的40%，而这一比例限制不仅包括房企在公开市场上取得土地，还包括通过并购方式取得土地的支出。另外，试点房企的商票数据也已经纳入监管视野。

克而瑞研究中心研究员房玲表示，商业汇票本是基于真实、合法的商业交易活动。但部分高杠杆、高周转运营的房企转向依赖供应链融资，以达到延长账龄、变相融资的目的。“房企商票纳入监管，有利于房企商票透明化，遏制房地产商票后续可能出现的违约风险。”房玲表示。

严监管之下，房企增速明显受到限制。据记者不完全统计，Wind数据显示，A股上市的119家房企2021年上半年营业总收入12516.69亿元，较去年同期的9560.67亿元，增长30.9%。但从归属母公司股东的净利润来看，2021年上半年的655.04亿元，较去年同期的800.02亿元，下滑幅度达18.12%。

谢瑞表示，预计未来一段时期，行业仍将维持严监管，金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续，融资收紧下房企扩张速度及盈利规模将进一步被压缩。在当前房地产行业融资环境趋严，房企融资渠道收紧的情况下，房企经营策略发生了改变，总体来说就是“开源节流”、“降速提质”。例如，部分房企通过打折促销方式加速回款；部分房企将减少拿地支出并降低销售目标，控制规模。根据近50家上市房企披露数据来看，2021年平均销售目标从2020年的14.40%，下降至11.85%。

祝九胜说，整个行业的游戏规则正在发生变化，过度追求规模、速度为导向的线性思维也需要相应地调整。“特别是规模超过5000亿元以后，经营安全的重要性变得更为突出。”他说。

孙宏斌表示，企业暴露的问题并非政策带来的，而是长期运营问题积累所产生的。在政策影响下，房地产行业会迎来洗牌和变化，优秀企业的优势逐渐显现，这将是一个长期持续性的过程。