城市更新提质增效重大项目库加速涌现

9月1日《上海市城市更新条例》正式实施。8月31日，《北京城市更新五年行动计划》发布.近期，我国城市更新步伐不断加快，北方四大一线城市广州、深圳相继出台重磅政策文件，而其他很多城市也频频行动，研究城市更新项目规划。一批重大项目库迅速涌现，一批百亿级城市更新基金相继成立。业内人士指出，城市更新进入提质增效期，瞄准高质量发展方向、挖掘投资潜力、推动产业转型、激发城市活力成为重要发力点。

城市更新主要包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能提升工程、加强历史文化保护、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强旧城区社区改造、提升城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化等。

“十四五”规划指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，促进城市空间结构优化和品质提升。这是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划中。

“实施城市更新对我国经济社会运行具有重要意义。一是有利于优化城市结构，完善城市功能，改善城市人居环境，提高居民生活质量。第二，城市更新中的优质项目可以形成更大的投资规模，加速经济复苏。第三，城市更新可以促进城市新产业、新业态的发展，激发城市新的经济活力，推动高质量发展。”中国银行研究院研究员范若英告诉记者。

今年以来，我国城市更新步伐不断加快，已上升到立法层面。9月1日起，《上海市城市更新条例》正式实施，将建立城市更新协同推进机制，深化制度创新，加大资源汇集力度，支持保障城市更新。自此，上海成为继深圳之后，中国第二个正式立法进行城市更新的城市。不久前，《广州市城市更新条例（征求意见稿）》结束公开征求意见，征求意见稿包括优先安排老旧小区改造、历史文化保护项目、提高城市更新效率等内容。

8月31日，北京发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》号公告，提出重点做好六大类：老旧小区改造、老建筑改造提升、传统商业区改造提升。在实施路径上，将以街区为单位协调城市更新，以轨道交通站城一体化方式推进，以重点项目建设带动。自此，北上广深四大一线城市围绕城市更新的顶层设计浮出水面。

其他一些地方也频繁搬迁，一批重大城市更新项目密集启动。9月3日，Xi安召开城市更新项目专题会议，研究城市更新项目规划融资工作。建议加快区域内相关项目整体搬迁改造升级，促进区域功能完善和品质升级。

日前，成都市城市更新和老旧小区改造提升工程重大项目启动仪式举行。今年，成都计划启动59个片区更新项目，投资570亿元。计划到2022年，县级以上城市完善城市更新政策体系和工作机制，形成城市更新项目库，建设一批城市更新示范项目。

中国国际经济交流中心区域产业部研究员马庆斌告诉记者，新一轮城市更新坚持在服务贸易洽谈会首钢园区和重庆北仓文创街区，越来越多的地方在推进城市更新的过程中，挖掘老工业区的再生价值，推动产业转型升级。住房和城乡建设部副部长黄艳近日强调，各地要从过去的大规模增量建设转向存量提升和增量结构调整。

据全国工商联房地产商会城市更新分会调查测算，城市更新过程中，将会动摇10万亿内需空间。面对巨大的投资潜力，包括金融资本和社会资本在内的多元化投融资机制也在加速发展。

北京、成都、上海、天津、无锡等地相继成立了由地方国企牵头的城市更新基金。今年6月，规模达800亿元的城市更新基金在上海成立，创下中国基金规模最大的纪录。此后，300亿元的无锡城市更新基金和600亿元的天津城市更新基金也分别在7月和8月落地。据不完全统计，城市更新基金规模已达近3000亿元。

9月7日，国家发展改革委、住房和城乡建设部发文称，鼓励金融机构参与投资地方政府兴办的老旧社区改造等城市更新资金。

马庆斌指出，从目前各地的实践来看，城市更新资金一般分为三种方式：政府主导、市场主导和政府与市场相结合。公益性项目，主要是政府财政，采用政府投资和地方政府专项债券等。对于具有一定微观盈利能力的项目，以城投公司为主，采用整体资金平衡和ABO(授权-建设-运营)模式。具备市场化盈利条件，以社会资本为实施主体，采用投资、PPP、混改等模式。

此外，马庆斌表示，城市更新作为未来推进新型城镇化的重点任务，要遵循法治化、市场化原则，将城市更新与城市社区管理、园区建设、产业发展相结合，发挥政府、居民、企业、社会组织的积极性。“城市更新的本质是让城市更加符合经济发展、社会发展和技术发展的需要，不断满足城市产业升级、消费升级和生活品质升级的需要，在城市更新中尊重经济发展、社会发展和产业发展的规律。”马庆斌说。