政策60倍以上的大城市商品房预售资金如何管理？

一段时间以来，不少城市加大了对商品房预售资金的监管力度。仅11月以来，成都、北京等城市陆续发布通知或措施，加强商品房预售资金监管。根据RealData的统计，最近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期。从2020年到2021年10月中旬，全国各大城市发布相关政策超过60次。

之所以对商品房预售资金进行监管，是因为我国一般在销售商品房时实行预售制度，即拍卖销售。房地产开发企业将与购房人约定已建成但尚未竣工或即将建成的商品房，购房人将支付定金或预付款，以在未来一定期限内拥有所购房屋。商品房预售制度可以简单理解为“先交钱，再收房”。

房地产行业是资金密集型行业，过去商品房预售制度对房地产市场的快速发展起到了支撑作用，有效扩大了房地产开发企业的资金来源，增加了房地产开发量。同时，预售制度也带来了诸多风险。期房买家最大的担心就是把购房款交给开发商，开发商资金链断裂跑路，买家长时间拿不到房子，甚至可能面临房子和财务两不误的局面。现实中，未完工的物业无法交付，或者开发商欠了建筑商和供应商的钱，这往往与挪用预售资金密切相关。

一方面，如果监管不到位，部分存款和首付款可能无法纳入资金监管账户；另一方面，房企违规挪用预售资金的情况屡见不鲜。用于特定项目的建设资金，被开发商用在企业资金的“大盘子”上，成为其现金流循环的一部分。企业一旦遇到经营困难、资金紧张等情况，开发商整体资金链紧张，会影响具体项目，造成工程款支付困难、延期交付甚至“未完工”的情况。

因此，实施商品房预售制度需要严格的监管措施。房地产行政主管部门会同银行对预售资金进行监督管理，将预售资金存入专用账户，并根据项目进度进行放款，可以降低未完成房地产开发项目的风险。同时，加强预售资金监管，将规范房企合理使用资金，有利于房企稳定经营，维护住房消费者合法权益，促进市场平稳健康发展，稳定预期。相关机构的监测数据显示，对商品房预售资金的监管可以大大减少与预售合同相关的民事纠纷数量。

为了更好地保护购房者的权益，避免房地产出现“烂尾”的情况，对预售资金的监管应该更严格、更细致。从近期很多地方出台的预售资金监管措施来看，很多城市都在朝着这个方向努力。比如北京最近发布《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，将预售资金监管的时间起点前移。以往预售资金从网签开始才纳入监管，根据征求意见稿，在网签前调整为监管，可以避免预售资金转入开发商账户再转入资金监管账户过程中可能出现的资金挪用情况。《征求意见稿》还增加了资金监管额度，要求重点监管资金每平方米不低于5000元，较上一稿大幅增加。

可以预见，各地将加强对预售资金的监管，这将客观上促进企业进一步提升经营能力，助力房地产业的发展。