北京立法规范住房租赁市场 直击年轻人租房痛点

近日召开的北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议审议了《北京市住房租赁条例(草案)》号(以下简称《议案》)。“非常必要”是大家在讨论这份草案时经常提到的一个词。

北京的住房租赁市场巨大，住房租赁关系复杂，租赁纠纷频繁。市场乱象，如黑中介、不安全的群租房、租金被随意推高，是年轻人租房的痛点。

2017年和2020年，住房和城乡建设部两次就《住房租赁条例》征求意见。今年8月，北京发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》，将“房子是用来住的，不是用来炒的”和“租购并举”写入地方法规。

“这项立法凸显了住房的民生属性。”北京市司法局局长李说。

在租金调控方面，条例草案第五十六条指出，当房屋租金大幅上涨或有可能大幅上涨时，北京市政府可采取涨价申报、限租或加租等价格干预措施，稳定租金水平。记者发现，今年8月征求意见稿中“必要时可实行佣金或租金指导价”的表述从法案中删除，在指导思想不变的前提下，步骤更加稳健。

对于不同房屋租赁公司的“花式收费”，条例草案提出，房屋租赁公司向承租人收取的押金一般不得超过一个月的租金，并按规定通过第三方专用账户进行管理；单次收取租金的金额一般不得超过三个月租金，超出部分纳入监管。

曾经爆雷的“租房贷”也被特别提及。草案第三十三条规定，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租赁贷款，或者将租赁贷款纳入住房租赁合同。

关于出租屋的质量，法案要求原规划设计的房间为最低出租单元，不得做隔断改变房屋内部结构；客厅不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租居住。

在11月24日下午的北京市人大常委会分组会议上，很多委员认为法案中加强管理的内容非常突出。记者发现，从征求意见稿到法案草案，第四章标题“培育发展”改为“培育发展与监督管理”。

据北京市人大常委会城市建设与环境保护办公室主任郝介绍，该法案填补了管理空白，规范了房屋租赁企业的行为。在完善和规范传统房地产经纪机构行为的同时，将住房租赁业务新业态纳入监督管理。针对长租公寓雷爆、违规“资金池”、哄抬租金、强占房屋等市场乱象，明确了房屋租赁企业在设立登记、房屋信息发布、网上签约备案、保证金托管、资金监管等方面的要求。

“条例向前迈出了一大步，强调住房租赁企业备案，要求资金和专业能力与其经营规模相匹配，这让管理层有了把握。”北京市房地产中介行业协会秘书长赵说。

草案明确，北京将建立统一的“住房租赁管理服务平台”，将合同备案与租赁登记挂钩。鼓励出租人和承租人通过平台在线签约并登记备案。房屋租赁企业应通过平台网络签约备案。平台与公安机关同步签约信息。

在审议过程中，委员指出条例草案仍有一些问题需要改善。

条例草案提及房屋租赁市场的管理纳入基层管治体系，以及一个由市区统筹、各负其责的管治架构。

北京市人大常委会监察司法办公室主任陈勇担心，房建等行业部门难以承担风险防范。行业部门对通过“AG低支出”“长收短付”等方式违规建设资金池等资本信息的形成并不是特别敏感，但也很难交给财政部门监管。他建议，条例应进一步增加防范金融风险的内容。

赵还列举了一些问题：如何建立和完善住房租赁行业的信用体系；恶意提高租金的房东和长期拖欠租金的租户利用行政措施或信贷手段对这些市场中的“坏人”进行监管；在实名聘用的基础上，住房租赁服务人员应当实行资格准入制度。

“良好的法律和善政应当考虑到公平和效率。要把标准化企业管理好，在处理黑中介、个人二房东等痛点难点上更有魄力。只有这样，行业才能更加规范，市场才能更加高效，人民才能更加满意。”赵对说道。