退房为特价房 开发者尽一切努力在年底冲刺业绩

近日，走访北京新房市场发现，目前北京不少楼盘集中清理了不能正常上网签约的房源，并将回迁房作为特价房吸引客户来看购买。

针对网上签约长期做不到的原因，记者了解到，一方面是因为购房人在认购时尚未达到购房资格要求，为了抢好户型，提前认购；另一方面，一些开发商的销售人员还是出于业绩压力，让签约销售金额看起来不错，与不符合要求的客户签订合同。此外，一些买家在贷款审批过程中存在问题。为了尽快实现还款，开发商积极让购房者退休。

中国证券报记者观察到，已经有针对这两种情况的防范措施。12月15日，北京正式发布营商环境改革5.0版，将在全国率先提供个人“购房资格绿码”服务，实现购房资格实时查询。

清退房源较多

记者走访发现，目前北京地区的退休房源较多，不少楼盘将二次作为特价房出售。

很多销售人员表示，临近年底，开发商要统计全年的真实销售业绩，重点清理长时间不能网签的客户。打扫过的房子一般作为特价房，吸引顾客看房，促进现有新房销售。

“这个项目从2019年就开始卖了，首先从刚需要卖的小公寓开始。目前剩余房源主要分为两种，一种是总价高单价低的大户型公寓；另一个是最近退休的住房。由于退休房源是前期出售的房源，房源备案时间较早，房源类型小于目前在售的正常房源，所以价格低于目前在售房源。”位于大兴区庞各庄附近的一家有限竞争室的销售人员告诉记者。

针对目前大量退休房源出现的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，退休房源出现的主要原因是部分购房人自身资质和资金不符合卖房需求，开发商为了卖房降低了要求，可能导致退房。

某大型上市地产公司品牌总监对记者表示，一般来说，上市地产公司每个月披露的销售业绩是指合同认购金额，而不是网上签约金额，一般都比较滞后。如果正规上市房企退房，如果当月违约，将不再计入销售金额。如果退房人在次月或以后毁约，正规房企会在毁约当月翻出退房合同。如不剔除，将在年报公布时集中披露。

一种营销说辞

记者走访发现，不少新楼盘把退休房作为特价房，打造“双十二”系列活动，全力冲刺年底业绩。部分房产销售人员告诉记者，“双十二”活动从12月初开始，主要是通过特价房吸引客户，预计将持续到明年年初。

记者就上述现象咨询了北京多位资深新房销售人员。在北京一家国有房地产开发企业工作了10多年的销售人员柏文(化名)告诉记者，目前北京新房市场成交量比较低，开发商都在想尽办法吸引客户到售楼处看房，还房是业内最常见的营销说辞，因为还房最大的卖点就是价格低。

柏文介绍，正规房企，特别是监管严格的大型上市房企，会在销售前期帮助客户进行资格审查，但确实存在一些特殊情况。比如客户认为自己交够了五年的社保，但实际去参加网上签约环节时，却发现中途社保断了一个月，客户自己也不知道这种情况。此外，部分客户承诺在订房时尽快达到户口目标。为了抢好户型，他们在资质不足的情况下提前订了新房。网上签约的时候，账户可能会因为各种问题失效，所以我要结账。还有一种情况与贷款发放有关。部分客户贷款审批有问题，如收入证明、银行流水等，不符合现行贷款规定，必须退休。

简化审核流程

12月15日，北京正式发布营商环境改革5.0版。该负责人表示，在企业间非住宅交易登记、个人间存量房屋交易登记、首次登记及注销抵押、预售商品房预告登记、查封登记均已实现的基础上，北京市推进个人间交易、个人与企业间存量房屋买卖、夫妻间房屋过户、根据有效法律文书办理过户登记等各项业务“全流程网络化运营”。其中，夫妻个人交易及房屋过户登记“全流程网”功能已于今年下半年上线，个人身份信息变更登记、续保登记、续保登记“全流程网”功能也已上线。

在不动产转移登记方面，北京将进一步便利房屋交易。目前已具备个人自营股票房的在线在线签约功能。下一步，我们将提供个人“购房资格绿码”服务，让购房资格审核结果实时可查。

同时，在北京明确，相关部门将推进新建商品房网上签约和预告登记同步登记，探索实现“交房、交证”，通过开发“新建商品房转移登记全流程”功能，缩短交房到领证的时间间隔，有效保障购房人合法权益，避免人们购房多年后无法领取产权证的问题；实行不动产登记税费合并缴纳，缴费人只需一次网银支付操作，即可同时完成税费和登记费的缴纳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，北京在购房方面实施了多项便民措施。过去购房资格审查需要一定的程序，购房资格容易受到房地产市场政策的影响，使得购房资格审查成本高昂。通过“购房资格绿码”入市清晰便捷，是房屋交易中一个很好的便利措施，也提高了后续交易的效率。