政策发力加快保障性租赁房发展

根据北京市近日发布的2022年建设用地供应计划，今年北京市计划供应住宅用地1060公顷，与去年持平。其中，保障性租赁房土地供应达到233公顷，较去年的150公顷大幅增加，土地供应进一步向保障性租赁房倾斜。

2022年，从中央到地方已经出台了多项政策，为发展保障性租赁房按下了“加速键”。据机构测算，今年保障性租赁房投资有望超过1.2万亿元，在加快形成“租购并举”住房格局的同时，对提振内需、稳定经济市场具有积极意义。

发展驶入快车道

2022年预计是保障性租赁房大发展的一年。近日，住建部表示，将大力增加保障性租赁房供应，并给出了——套的量化目标。希望2022年建成并筹集保障性租赁房240万套。此前，该部门透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套保障性租赁房。

中国证券报记者注意到，除住建部监测的40个城市外，部分省份根据自身情况确定了重点发展保障性租赁房的区域。例如，广东省明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门、湛江为发展保障性租赁房的重点城市。柯睿研究中心预计，“十四五”期间，全国将新建800万至900万套保障性租赁房。

“发展保障性租赁房是中国“十四五”期间的一项重要任务。”中国指数研究院研究部副主任徐跃进表示，保障性租赁房筹集规模大，推广速度快，其发展有赖于市场主体的积极参与。

金融财税形成合力

业内人士表示，为调动市场主体的积极性，近期土地、财税、金融等政策措施陆续出台，在支持保障性租赁房发展方面逐渐形成合力。

2022年，支持发展保障性租赁房的政策不断升温。2月8日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，明确保障性租赁房项目相关贷款不纳入房地产贷款集中管理范围。2月25日发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》鼓励国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司加大对保障性租赁房的金融支持。

值得一提的是，1月底，财政部和国家税务总局联合发文，明确了基础设施REITs设立前和设立过程中的原所有人税收递延政策。目前，保障性租赁房项目已纳入基础设施REITs试点。Xi、重庆等地提出支持保障性租赁房建设，运营企业应按国家有关规定发行基础设施REITs融资。

不少银行加大了对保障性租赁房建设运营的支持力度。1月26日，中国建设银行与保利集团签署合作协议，探索保障性租赁房从孵化、建设、运营到公开发行REITs的全生命周期业务模式。据了解，截至2021年底，建行支持保障性租赁房建设的授信额度超过1000亿元，投资额超过430亿元，涉及400多个项目。

支持稳增长

业内人士认为，发展保障性租赁房有利于进一步完善房地产长效机制，优化租赁市场结构，缓解新市民、年轻人等群体的阶段性住房问题，进一步推动住房市场化格局的加快形成。

徐跃进分析说，发展保障性租赁房可以从存量和增量两方面拉动有效投资。在存量方面，据住建部统计，已筹集的保障性租赁房中，约70%是存量已使用的土地和住房。可以预见，未来存量改造将是筹集保障性租赁房的重要渠道，有望刺激存量改造相关投资。在增量方面，广州、上海等城市在“十四五”期间至少有40%的新建住房是保障性租赁房，发展保障性租赁房也有助于拉动增量投资。

中信证券预计，如果今年筹集240万套保障性租赁房，总投资将超过1.2万亿元，相当于去年房地产投资的8.1%，可以为房地产投资的增长提供一定的支撑。