房企融资升温:利率持续下行迎多重利好

传统旺季，房企融资出现小高峰。近期多家房企融资利率进一步下降，部分房企融资利率甚至降至2%左右。业内人士表示，在“三条红线”背景下，融资渠道向优质房企倾斜，绿色房企与红色房企融资增速差距正在拉大。同时，RRR下调有利于缓解房企现金流压力，防范房地产市场风险，对促进房地产市场平稳健康发展起到积极作用。

　　融资利率下降

很多房企同一品种的债券融资利率短期内明显下降。

光明地产4月15日公告称，公司于2022年2月收到中国银行间市场交易商协会发行的《接受注册通知书》。公司于2022年3月9日至10日发行2022年第一期超短期融资券，期限为180天，起息日为2022年3月11日。实际发行总额6亿元，发行利率3.5%。此后，公司于2022年4月12日至13日发行了2022年第二期超短期融资券，期限180天，发行利率3.06%，实际发行总额8亿元。

部分房企的短期利率已经低于3%。2022年4月11日-12日，E城发行2022年第一期超短期融资券，实际总金额7亿元，利率2.99%(发行日9个月SHIBOR 0.49%)。越秀集团于4月12日发行2022年第七期超短期融资券，发行金额10亿元，票面利率2.1%，发行期限240天。

中国指数研究院数据显示，3月份房地产企业发行的信用债平均利率为3.85%，同比下降0.6个百分点；ABS平均利率为3.74%，同比下降0.8个百分点。融资平均利率7.66%。从融资结构来看，3月份信用债占比54.8%，海外债占比2.7%，信托融资占比11.8%，ABS融资占比30.7%。

从融资目的来看，前期贷款的偿还是近期融资的主要原因。近日，厦门国贸成功发行10亿元超短期融资券，票面利率2.55%，债券期限90天。招股书显示，发行人本期发行金额为10亿元的超短期融资券，资金拟全部用于偿还发行人及附属金融机构的借款。

　　房企融资分化

2022年3月起，房企迎来周期性融资高峰期。

3月份，房地产行业信用债融资额环比增长100.2%；融资额环比增长11.9%；ABS融资额环比增长375.3%。

中研指出，每年3、4月份是房企融资的集中发行期，发行审批速度也有明显提升。据不完全统计，银行间市场交易商协会3月份发布了14份房企发行票注册通知。房企充分适应行业发展趋势，抓住政策"窗口期"，扩大发行融资品种，如发行并购重组；a中国铁建发行债券和电建地产发行专项住房租赁债券。

随着房企融资分化，2021年下半年以来，国际评级机构陆续下调房企评级或展望，其中不乏TOP50的大型房企。

部分大型房企“三条红线”达标，融资情况相对乐观。以龙湖集团为例，公司2021年年报显示，截至2021年末，公司净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍(剔除预售监管资金和限售股款，现金短债比为3.88倍)，维持对si“三条红线”的绿色水平

除了房企融资利率下调之外，随着LPR的相继下调以及各地银行主动降低房贷利率，个人住房贷款利率也有了明显的放松。以苏广为代表的热点地区加入LPR“零加分”队列，引起市场关注。

中国人民银行金融市场司司长邹兰表示，近期房贷利率下调主要发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况，自主下调房贷利率20-60个基点。

为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳步下降，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(已执行5%存款准备金率的金融机构除外)。5安居客房地产研究院分院院长张博表示，RRR下调有利于缓解房企现金流压力，防范房地产市场风险，对促进房地产市场平稳健康发展起到积极作用。