新发规模超去年全年 公募REITs发行火爆

今年以来，公募REITs新发市场“火力全开”。Wind数据显示，截至8月11日，REITs年内新发产品数量和发行规模均已超过去年全年水平，另有多只REITs处于发行流程中。

7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），这对于丰富REITs投资范围、优化操作流程等方面具有重要意义。

业内人士认为，在资金面高热度叠加常态化发行政策的共同推动下，公募REITs市场规模增长可期。

新发规模超去年全年水平

今年以来，公募REITs新发市场一片火热。Wind数据显示，截至8月11日，今年以来共成立11只公募REITs产品，合计发行规模高达272.70亿元。无论是新发产品数量还是发行规模，目前均已超过去年全年水平。

今年发行规模位居前三名的分别是华夏华润商业REIT、工银河北高速集团高速公路REIT、中金印力消费基础设施REIT，发行规模高达69.02亿元、56.98亿元、32.60亿元。并且三只REITs均为比例配售，认购时间仅有3天，公众投资者有效认购申请实际确认比例分别为63.83%、95.38%、78.17%。

图片来源：Wind

8月最新发行的华夏首创奥特莱斯REIT宣布，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，基金管理人将按照相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。

除新发外，REIT扩募也在同步进行。今年以来，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳人才安居REIT，均已申请扩募并新购入基础设施项目。

REITs迈入常态化发行新阶段

7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

国泰君安资产管理认为，此次《通知》的发布对基础设施REITs市场的长远发展具有划时代的意义。

一方面，清洁能源高效燃煤发电、园区基础设施中不可分割的底商和酒店、AAAA级景区及其配套酒店、长租公寓、养老基础设施等资产被正式纳入试点资产类别，这无疑将极大丰富基础设施REITs产品的投资范围，并提高其市场吸引力和市场规模。

另一方面，《通知》取消了对基础设施REITs现金流分派率或内部收益率等关键经济指标的统一规定，更加突出REITs产品作为权益类金融工具的特性，体现了市场导向和投资者利益保护的原则。此外，《通知》对于资金回收及申报推荐流程的规定也更为明确严谨，旨在优化操作流程，提升效率，进一步激发市场活力。

2024年，A股市场红利风格持续演绎。在“资产荒”大背景下，公募REITs市场持续上扬，光大证券研究所认为，公募REITs市场流动性仍待进一步提升。《通知》出台有望加速公募REITs市场扩容，并推动公募REITs进一步市场化、权益化发展。

近期，中证REITs全收益指数迎来罕见“九连阳”，中信建投研究团队分析，主要因为此前降息超预期落地后，长端利率下行存在空间，“资产荒”有所加剧，公募REITs资产优质性凸显。展望后市，资金面的高热度叠加常态化发行新政的共同推动下，公募REITs市场规模增长可期。