银行违规“输血”房地产市场被严格调查 住房企业很难轻松融资

今年以来，银行保险监管体系在房地产金融领域保持了强劲的监管态势。与此同时，自7月份以来，许多地方的房地产调控政策已经过重和升级。专家预测，未来房地产融资渠道将相对收紧，因此有必要防范中小房企的资金链问题。

　百万元级罚单频现

自第二季度以来，当地银监局已对非法向房地产市场“输血”的行为多次发出罚款通知，其中“数罪并罚”罚款数百万元。

平安银行北京分行因涉嫌“不正当放贷、个人贷款资金非法流入房地产、不符合二手房按揭首付比例”被银监会处以巨额罚款777.22万元。南京银行被江苏银监局处以610万元罚款，原因有十余条，如“违规使用银行间投资资金支付土地出让金、违规使用银行间投资资金私募上市公司、违规使用银行间投资资金开发土地储备”。

与此同时，监管机构一再警告，一些资金可能会非法流入房地产市场。银监会近日召开2020年年中工作会议，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款死灰复燃、盲目扩张和粗放经营死灰复燃。

房地产开发贷趋紧

许多专家认为，在严格监管下，房地产开发贷款正面临收紧。

中国人民银行2020年第二季度金融机构贷款投资统计报告显示，第二季度末，人民币房地产贷款余额为47.40万亿元，同比增长13.1%，比各类贷款增速低0.1个百分点，比上季度末低0.8个百分点。增长率连续23个月下降；房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季度末回落1.1个百分点。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡镇表示，金融机构的信贷资金明显倾向于实体经济。从目前的市场情况来看，商业银行可能会允许受疫情影响的房地产开发企业在协商后延迟偿还贷款。然而，由于风险管理和合规性的要求，商业银行对发放新的房地产开发贷款更加谨慎。对于综合实力较强、负债率较低的国有房地产开发企业或民营上市房地产开发企业，商业银行更愿意放贷；一些负债率较高或规模较小的民营房地产开发企业很难获得银行贷款。

记者了解到，一些银行仍然控制着房地产开发贷款的审批权限。房地产企业销售排名、负面舆论、管理重大变化等因素将直接影响银行贷款审批的金额和进度。

华东某大型国有银行分行相关负责人表示：“对于房地产开发贷款，除了要关注房地产企业的资质外，申请贷款的项目所在城市以及是否在核心区域也是一个重点考虑因素。”

　警惕中小房企债务风险

除了银行信贷，房地产信托和信贷债券等融资渠道也收紧了。专家建议，我们应该警惕中小住房企业的信贷风险。

一位信托业人士表示，今年以来，房地产信托业务的需求一直在萎缩，主要原因有两个：一是上半年市场利率较低，二是房企融资渠道更加多元化。相对而言，信托的融资成本相对较高，导致房地产企业收缩

根据月度报告，上半年，为了缓解疫情影响下企业的现金流压力，融资环境有所放松。然而，随着疫情的有效控制，经济发展逐步稳定，在坚持“房无投机”政策的背景下，房地产融资相对收紧将成为必然。这也意味着未来房企的经营压力将进一步加大，占行业绝大多数的中小房企融资渠道窄于大中型房企，应特别重视企业的杠杆管理，防范债务违约风险。

蔡镇表示，虽然部分商业银行对还款困难的房地产开发企业进行了展期或展期贷款，但二季度住房销售也迅速恢复，国内信用债券发行规模略有增加，部分资产负债率高、资金周转能力弱的中小住房企业仍可能存在较大的债务风险。住房企业的生产活动涉及各种上下游企业。在这种背景下，我们应该关注住宅企业的流动性风险，尤其是中小住宅企业的资金链。