分批抵押贷款的“换锚”即将到来！这将影响你的贷款偿还

"选择固定利率还是浮动利率？"这使得拥有抵押贷款的业主反复挣扎，现在这个“必要话题”的答案已经给出。当抵押贷款“变更锚”进入最后时刻时，会对还款产生什么影响？

固定利率与浮动利率

抵押贷款定价的“锚”过去是基准利率，它将根据基准利率而波动。在2019年新发行的抵押贷款顺利转向贷款市场报价(LPR)定价后，央行于2019年12月28日明确宣布，从2020年3月1日至8月31日，将推进股票抵押贷款定价的基准转换，客户可以与金融机构协商决定是“换锚”到LPR还是固定利率。

中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行和中国邮政储蓄银行此前已明确表示，从8月25日起，批量转制范围内的个人住房贷款将根据有关规定统一调整为LPR定价。交通银行表示，8月21日，批量转换范围内的个人住房贷款被调整为LPR定价。

2012年，张女士用97万元贷款在北京买了一套房子。她告诉中信经纬客户，她剩下的贷款不多，所以她更愿意尝试浮动利率。如果这只是一笔贷款，恐怕她不得不苦苦挣扎。但她也问，固定利率和浮动利率有什么区别？

最大的区别体现在还款金额上。顾名思义，固定利率下的抵押贷款利率将保持当前利率不变，还款总额和月还款额将基本固定，不会因外部因素发生较大变化。然而，如果整体利率环境下降，固定利率还款仍将保持相对较高的利率。转换到LPR后，抵押贷款利率会随着LPR的变化而变化，LPR会下降，还款金额会减少；当LPR上涨时，还款额也会增加。

需要注意的是，如果银行是批量转换的客户，可以根据自己的意愿要求进行调整。然而，只要你自己做出选择，无论你选择LPR定价法还是固定利率，你只有一个选择的机会，不能改变它。

换锚后如何计算利率？

抵押贷款“换锚”后，利率是多少？每月供应量能减少吗？

根据央行此前的公告，抵押定价基准转换为LPR后，增加值应等于原合同最新执行利率水平与2019年12月LPR的差额(可以为负数)。

中信经纬客户计算账户：以商业个人住房贷款转换为例。例如，借款人小王在购房时享受贷款基准利率10%的折扣(下调10%)。贷款日期为2015年8月1日，期限为30年。

如果小王选择将该抵押贷款的定价基准转换为LPR，则在5年期基准贷款利率4.9%的基础上，转换前实际执行利率为4.91-10%=4.41%。2019年12月发行5年以上的为4.8%，小王抵押贷款的加减点为4.41%-4.8%=-0.39%，少39个基点。未来抵押贷款利率为LPR-0.39%。在抵押贷款偿还之前，这个正负点将保持不变，抵押贷款利率将在5年内随LPR而变化。

在转换期间，我和银行需要协商确定积分、重新定价日期和重新定价期限。重新定价日是根据最新定价基准重新计算贷款执行利率的时间。一般有两种，一种是每年的1月1日，另一种是每年贷款发放日的“月日”。

易居研究院智库中心研究主任严跃进举了一个例子。如果买方在今年8月转到LPR计算贷款，并在随后的每一年重新计算每月供款，则2020年8月至12月的每月供款将与今年7月1日的每月供款相同。到2021年，如果LPR 5年期利率上升5个基点，在100万抵押贷款和30年期e

这是否证明选择LPR浮动利率定价更好？中国民生银行首席研究员文彬认为，如果贷款期限较短，且之前的抵押贷款利率相对较高，可以选择LPR。但是，如果期限较长，并且以前的贷款利率本身很低，你可以选择一个固定的抵押贷款利率。因为这样可以锁定每月的供应成本，更好地安排个别家庭未来的收入和支出，以免因按揭利率的变化而影响正常的生活安排。

可以看出，如果LPR的预期上涨，每月的缴费额也会增加。对大多数人来说，很难判断利率的长期趋势是上升还是下降。不过，业内人士认为，短期内LPR仍有下跌空间。

中关村互联网金融研究所首席研究员董希淼表示，在中短期内，中国的利率处于下降趋势。将股票浮动利率抵押改为LPR作为定价基准，有利于借款人减少抵押支出。

“抵押贷款利率在下半年可能会继续下降，但幅度会缩小。”董希淼表示，预计下半年流动性将保持合理充裕，LPR利率将继续下降，基于LPR利率的抵押贷款利率也将利用这一趋势。