抵押贷款利率“换锚”对我们有什么影响？

补交首付，贷款买房，按揭利率是购房者非常关心的话题。

近日，中国工商银行、中国建设银行等多家银行相继发布公告，称自8月25日起，符合要求且未转换为定价基准的个人住房贷款将分批转换，并统一调整为贷款市场报价(LPR)。贷款客户可以通过指定渠道进行独立转换，也可以选择执行原有的利率定价模式。根据央行此前的公告，转换原则上应在今年8月31日前完成。

抵押贷款利率“变锚”，跟随还是不跟随？买家是时候选择一个了。

抵押贷款利率从固定到浮动

你选择的贷款利率会影响每月的还款水平。

此前，居民购房贷款主要是指央行发放的贷款的基准利率，然后由贷款银行给予一定程度的优惠待遇。去年8月，央行改革完善了贷款市场报价利率形成机制(LPR)，随后新发放的商业个人住房贷款的定价基准转换为LPR，今年又扩展到现有的抵押贷款。

大多数人都不熟悉“LPR”。据了解，包括大、中、小银行在内的18家银行根据其对优质客户的贷款利率和公开市场的操作利率进行报价，然后由全国银行间同业拆借中心进行计算。LPR包括两个品种：一年期和五年期以上。每月20日9: 00前(遇节假日顺延)，各报价银行以0.05个百分点的步长提交报价。全国银行间同业拆借中心在剔除最高和最低报价后，根据算术平均值四舍五入到最接近的0.05%整数倍，计算出LPR，并在当天9: 30宣布。

与固定基准贷款利率相比，随市场浮动是LPR的一个突出特点。根据8月20日发布的最新数据，一年的LPR为3.85%，五年以上的为4.65%，在过去的四个月中保持不变。

这意味着，现有的抵押贷款客户应该衡量和预测固定和浮动之间，短期和长期。从事金融业的白云飞三年前在北京定居并购买了一套住房，抵押贷款期限为25年。虽然他使用了公积金贷款，并没有包括在这个“锚变化”，他仍然密切关注这一变化。他计算了一个账户：股票抵押贷款中的许多固定利率客户享受折扣，而之前的大多数折扣都是基于4.9%的年化基准计算的。根据新政策，在锚改变后，利率将下降39个基点；然而，如果固定利率下调10%，就相当于下调49个基点。因此，享受折扣的固定利率目前可能更有利，但从中长期来看，LPR可能更具成本效益。

中国人民大学崇阳金融研究所客座研究员万喆在接受记者采访时表示，房贷利率的变化根植于利率市场化改革的背景，这一“锚定变化”是这一伟大进程的最新体现。“固定利率基础上的贴现实质上是一种浮动，而LPR是利率市场化改革的一个非常重要的成果。可以说，与LPR挂钩的抵押贷款利率得益于长期的利率市场化改革。从转换的初始阶段来看，无论是固定利率定价还是LPR定价，买家的利息负担都不会发生很大变化，这有利于稳定市场预期。”她认为，在深化利率市场化改革的过程中，现有抵押贷款的“换锚”给了客户更多的选择。

购房的理性选择

那么，不同的买家如何看待这种“锚的变化”？你选择跟进吗？

罗志浩住在贵州遵义，2014年买了一套房子。最近，他看到抵押贷款利率调整的消息后，阅读了很多信息。他得出结论，LPR更合适。“近年来，国家进行了改革

南开大学毕业后，来自河南省的女孩贾瑞杰(音译)搬到了杭州和北京工作。2017年，她在杭州买了自己的房子。贾瑞杰告诉记者，早在今年4月，她就主动联系银行，将按揭利率的计算方法转换成LPR。“我现在的按揭余额超过150万元，还款压力也不小。我非常担心抵押贷款利率的变化。如果采用固定利率，即在贷款期间利率是固定的；如果我们根据LPR的情况改变浮动利率和价格，它将跟随市场。相比之下，我认为长期利率在未来应该会继续下降，所以将按揭转为LPR更具成本效益。”贾瑞杰说道。

然而，有些人选择在固定利率和LPR之间保持平衡。

李成林，一个“90后”男孩，在杭州的一家互联网公司工作，目前有两套房子的贷款。面对抵押贷款利率的“锚定变化”，经过仔细分析，他决定继续使用原来的方法偿还贷款，而另一套则将抵押贷款利息的计算方法切换到LPR。李成林告诉记者，他选择这种方式的原因是，其中一个房子是固定利率加贴现，这是更具成本效益，而另一个是固定利率浮动。将后者转换为LPR可以减轻一些还款压力。“LPR是一个浮动利率，它可能上升也可能下降。然而，这个利率与通货膨胀和收入水平有关。我想即使LPR将来涨了，那时的收入也会比现在高。对于一个收入稳定的小家庭来说，影响应该不大。”李成林说。

事实上，按揭利率批改定价完成后，对现有贷款有异议的客户可以在今年年底前通过各种渠道与银行协商。其中，工行和建行也提供自助退货渠道。

加快“双轨一轨”进程

对大多数人来说，判断利率的长期趋势是上升还是下降并不容易。然而，从近期利率走势来看，市场普遍认为中短期利率更有可能下调。这已经成为许多人主动选择“换锚”的真正原因。

“这有点像风险对冲。如果你预计未来利率会下降，选择LPR，如果你认为利率会上升，选择固定利率。总的来说，‘换锚’对贷款买家来说有更多的选择。”万喆表示，在全球低利率环境下，国内货币市场总体宽松的局面不会逆转，加息的概率明显小于继续下行的概率，相对更多的人会积极选择与LPR挂钩。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐告诉记者，一方面，“利率双轨并存”的传导机制在过去两年稳步推进，国内金融机构和金融环境已经具备LPR转换的条件；另一方面，抵押贷款是贷款的重要组成部分。截至2020年6月，个人购房贷款余额占中长期贷款余额的30%以上。抵押贷款锚向LPR的转移将加快贷款利率“双轨一轨”的进程。

那么，贷款购买者应该如何计划？“固定利率的特点是每月还款金额固定，受经济变化等外部因素影响较小或不受影响。在按揭还款期间，收入稳定、承受月供增加能力较弱的客户群体倾向于选择固定利率。LPR将随着外部经济环境而波动，每月还款额也将波动。月收入波动较大或月收入与市场利率相关的客户往往会选择LPR。”徐小乐表示，如果条件允许且公积金贷款额度充足，建议购房者优先使用公积金贷款或“商业公积金”混合贷款。

“如果将贷款时间考虑在内，对利率下行预期强、贷款利率高、剩余还款时间短且有提前还款计划的客户可以优先选择LPR。对于还款期长、月收入相对固定、月供应量增幅承受能力低的客户，可优先考虑固定利率。”X