近两个月地方监管和土地市场降温升级

下半年以来，在当地城市持续严格的调控政策下，土地市场逐渐降温，近两个月跌幅略有扩大。

9月15日，易居房地产研究院2020年8月发布的《全国房地产市场报告》显示，房地产开发企业7、8月份征地面积同比降幅连续两个月小幅扩大，下半年土地市场略有降温。

易居数据显示，2020年1-8月，房地产开发企业征地面积1.1947亿平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月高1.4个百分点。月度数据显示，8月份全国房地产开发企业征地面积1694万平方米，同比下降7.6%。

受疫情影响，今年春节后很多城市土地流转被推迟，今年1-2月全国征地面积大幅下降。3月以来，随着全国恢复工作和生产，各地土地流转步伐加快，征地面积同比下降开始持续收窄。

但在6月份征地面积恢复正常后，7、8月份开始扩大下降。宜居研究所研究员沈心表示，这可能是因为疫情期间推迟的土地在第二季度基本上被出售了。此外，在一些城市调整升级后，政府为了稳定地价和市场预期，进一步推迟了土地出让的步伐。

不仅如此，沈心还表示，房地产企业“三条红线”新规限制了房地产企业通过激进融资获得土地的能力。“未来几个月，年初以来累计征地面积同比下降可能略有扩大，但这有利于稳定地价和稳定房价。”

此前，住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，为房企财务指标设定“三条红线”:不含预付款的房企资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债率不得大于1倍。

根据平均土地收购价格，易居数据显示，2020年1-8月，全国房地产开发企业平均土地收购价格为5933元/平方米，同比上涨13.9%，较1-7月小幅上涨0.5个百分点。

整体来看，1月和2月的平均土地收购价格有所下降，3月从下跌到上涨又恢复正常。4月份，一二线城市土地交易量增加，当月平均购地价格上涨。5、6月份平均成交价格涨幅继续收窄，7、8月份涨幅略有扩大。

根据嘉里研究中心近日发布的统计数据，在土地市场供需方面，上周土地供应量略有增加，而交易量环比大幅下降。由于一二线城市供应结构的变化，地价也呈下降趋势。

值得一提的是，包括常州和南京在内的重点城市上周继续收紧调控政策。常州明确表示，在土地市场上，要进一步增加普通宅基地供应，建立地价与房价联动机制，在疫情期间停止实施房地产开发和土地出让优惠政策。

宜居研究所研究员沈心表示，在监管政策收紧和“三条红线”的新规定下，下半年土地市场略有降温。在政策延续和扩张的预期下，预计未来几个月平均土地交易价格涨幅将略有收窄。