楼市运行逻辑变了 压缩炒作空间

最近，房地产市场的人气下降了。随着房企融资标准的实施和“十四五”中“房无投机”的明文书写，房地产行业的高杠杆扩张模式将逐步退出历史舞台，市场运行逻辑发生根本性变化，未来楼市购房心态趋于理性稳定。

10月份，全国70个大中城市商品房销售价格保持稳定下降，新建商品房和二手房销售价格基本同比上涨。其中，四个一线城市新建商品房销售价格环比下降0.1个百分点；二手房销售价格较上月上涨0.4个百分点。31个二线城市新建商品房销售价格较上月下降0.2个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格分别比上个月下降0.3和0.4个百分点。

经过20多年的快速发展，中国住房市场的供需矛盾已经发生了根本性的变化，市场运行的逻辑也发生了变化。

首先，政策管理的逻辑发生了变化。“房无投机”首次写入“十四五”计划，将成为未来5至15年的基本政策基调。围绕“房无投机”的定位，堵塞限购漏洞，着力促进热点城市房屋租赁市场长期稳定发展，构建多层次住房供应体系，着力缓解住房市场供需错位矛盾，满足中低收入人群住房需求，成为政策基调。

第二，资本杠杆的逻辑变了。长期以来，我国房地产开发企业的杠杆率普遍较高。为了保证企业的长期稳定经营，客观上也有降低杠杆的内在动机。随着近期房地产开发企业融资管理的规范化，过去房地产开发企业熟悉的高杠杆扩张经营模式将难以为继。房地产行业的开发销售模式也可能进一步改革，加快销售回报，减少土地囤积量将成为主流。

第三，置业投资的逻辑变了。目前，抑制房价的非理性上涨已经成为地方房地产监管的重点。随着房价的上涨下降或保持稳定，房屋投资的回报也会相应受到影响。中国差别化的住房信贷政策，特别是“住房和贷款认可”，阻止了相当大的投机性投资需求进入市场。如果进一步严格控制信贷资金非法流入房市，特别是如果严格审核借款人真实收入，热点城市二手房市场清算周期将继续拉长，导致置业投资回报进一步下降。

第四，供需匹配逻辑变了。目前，在总量平衡下的中国房地产市场，供求关系存在区域错位和人群错位。区域错位主要表现在非热点城市相对过剩，热点城市相对不足。人群错位体现在一些热点城市的人有多个住房单元，许多中低收入人群难以获得一个房间。

综上所述，坚持“房无投机”的取向，大大减少了房屋投机的空间。目前，我国房地产业进入高质量发展的新阶段，房地产与金融的动态关系将更加科学合理，金融、房地产和实体经济也将更加均衡发展，未来购房心态将更加稳定理性。