去化压 大型房企 新房 推板 主打产品刚刚需要

中智研究院监测数据显示，12月以来，一二线城市重点城市推新房量整体处于较高水平。其中，按需购买的产品逐渐成为主流。但房地产企业收购土地的积极性降低，资金集中在稀缺优质的住宅用地上，导致底价交易和土地拍卖增加。

业内人士指出，楼市调控将保持严格，地方政府将继续深化政策，确保房地产市场稳定健康发展。

　　刚需产品主导市场

中智研究院的监测数据显示，12月以来，重点城市销量普遍企稳，4个一线城市已开通项目。其中，12月第一周，深圳开盘7个项目，推出3117套房子；上海开4个项目，推出947套房子；广州开3个项目，推出864套房子；北京开了一个项目，推出了210套房子。二线城市，除了天津，都有开放项目。其中，12月第一周，南京开盘24个项目，推出4125套房子；重庆开17个项目，推出854套房子；武汉开12个项目，推出2242套房子；杭州开11个项目，推出1308套房子；成都开2个项目，推出212套房子。

从产品类型来看，只需产品仍然占据主流，纯只需产品占30%以上，只需和改良项目占43.2%，无投资项目。房地产去转换率方面，截至目前，一二线城市平均去转换率为63.7%。其中一线城市平均去除率为76%，二线城市为63%。

嘉里研究中心指出，9月和10月，中部地区三线城市房地产市场短暂回暖，因返乡需求进入市场，但成交量明显低于往年。11月以来，市场全面转冷，观望情绪越来越强烈。预计房企去工业化压力将继续加大。

　　底价成交土地多

机构监测数据显示，11月，全国300个城市土地交易面积8001万平方米，较上月下降27%；土地出让金4209亿元，比上个月下降15%。年末，70个大中城市住宅用地交易增速收窄，二线城市仍赶不上去年同期。

按照11月份前10名地块的总成交价格，有一半地块是以底价出售的，其中有两块是在土地拍卖市场火爆的深圳以底价出售的。这些地块可能有严格的出让要求，或者位置比较一般，所以房地产企业没有拿地的积极性。预计房企将资金集中在稀缺的优质住宅用地上，这些地块的竞争将更加激烈。

土地拍卖方面，深圳、广州等城市虽然有优质土地出售，但重点城市的主要供应力量仍然是条件相对一般的地块。此外，目前融资环境继续趋紧，房企整体征地积极性仍在下降，土地拍卖日益增多。就拍卖的土地类型而言，70%的拍卖土地未招标或未达到底价；按位置来说，除了中小城市，长沙、郑州、武汉等中西部二线城市也有很多地块。从土地属性来看，50%是商业地块。比如长沙六牌的10块地就是商业地块。剩下的六排地块虽然有住宅用地，但由于位置偏僻，周边配套设施不足，最后还是被卖掉了。

　　调控依然严格

至于2020年的房地产市场，许多房地产观察家指出，2020年的调控力度不会放松。

房地产研究机构估计，未来五年我国商品房销售面积将达到67.8亿平方米；销售额预计达到79.5万亿元；新开工面积74.8亿平方米；开发投资58.5万亿元。从复合增长率来看，2021-2025年，商品住宅销售面积年均下降约3.7%，销售金额年均增长率约1.8%，新开工面积年均下降约2.7%，开发投资年均增长率约3.8%。房地产市场预计将呈现“发展速度明显放缓，供需规模略有下降”的局面。