楼市“三稳”的“弦”基本需要收紧

2020年，中央经济工作会议提出，要坚持房屋是为了居住，不是为了投机的导向，因地制宜，促进房地产市场稳定健康发展。回顾过去一年，房地产市场迅速从“冻结”状态中复苏，成为稳定投资的重要支撑。自下半年以来，大多数地区的交易量逐年增加。各地坚持“房住无房炒”的定位，调控更加灵活，稳定了地价、房价和预期。与此同时，市场的区域分化明显，对热点城市投机性投资的需求死灰复燃。展望2021年，房价上涨压力依然存在，各地需要密切监控楼市资金流动，保持市场稳定健康发展。

疫情后恢复较快成稳投资重要支撑

“企稳”是2020年房地产市场的“主旋律”。面对疫情的冲击，房地产市场迅速从“冻结”状态中复苏，销售和投资走出了“底部”和深“V”的趋势。下半年商品房销售面积、销售金额、房地产开发投资均恢复正增长。

房地产市场交易迅速恢复。2020年1月下旬至2月，新冠肺炎突发的肺炎疫情使楼市进入“冰封”状态。大部分开发商暂停销售活动，二手房中介也停止营业。2020年前两个月，全国商品房销售面积同比下降39.9%，商品房销量同比下降35.9%。受疫情影响，武汉、石家庄、太原等12个二线城市无交易，35个三线城市超过1/3无交易。中国大部分城市的房地产交易量都降到了冰点。

2020年3月以来，随着疫情逐步得到有效控制，新房售楼处和中介店恢复开业，楼市呈现回暖趋势。“疫情过后，长三角市场率先复苏，珠三角后期努力，市场规模持续增长。”广东省住房政策研究中心首席研究员李说。10月份，全国商品房销售面积与去年同期持平，住宅销售面积增长0.8%，增速年内首次恢复正增长。11月份，商品房和住宅销售面积增速继续扩大。1-11月，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；住宅销售面积增长1.9%。

"房地产是一个在各个领域都迅速复苏的行业."中国房地产协会会长冯军表示，住房需求是可塑的，住房消费能力取决于居民的长期收入，疫情期间未满足的需求将在后期释放，因此总体而言，疫情对房地产市场交易影响不大。

房价环比涨幅收窄。从房价变化来看，随着2020年4月以来楼市的复苏，房价整体涨幅开始扩大，这种情况一直持续到7月。自8月份以来，所有城市的新商品房和二手房销售价格的上涨一直在缩小或持平。整理数据后，记者发现，一、二、三线城市新建商品房销售价格涨幅分别从8月份的0.6%、0.6%和1%下降到11月份的0.3%、0.1%和0.2%；二手房价格涨幅从8月份的1.0%、0.4%和0.6%分别降至0.5%、0.2%和0.2%。

房价涨幅波动幅度也在收窄：2020年前11个月，70个大中城市商品房价格波动幅度在-1%至2.0%之间，2019年同期在-1%至2.8%之间，2018年同期在-1.1%至6.2%之间。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，今年上半年，地方调控政策主要是稳中有松，地方政府积极推进

“收紧调控政策的城市都有一个共同点，那就是市场火爆，房价大幅上涨，炒作氛围浓厚。”据招商局证券介绍，全年多国政府出台房地产扶持政策，对冲疫情带来的风险，反映“稳定地价、稳定房价、稳定预期”是双边区间管理。这又一次向市场发出了一个信号：“不炒房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的大框架不会改变。

此外，房地产仍是稳定投资的重要支撑。2020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月高0.5个百分点，连续6个月保持正趋势。

从三大领域投资来看，房地产开发投资增速明显高于基础设施投资1.0%，制造业投资-3.5%。“房地产开发投资数据显示出稳步上升的良好势头，但尚未达到2019年10%左右的增长率。在经济逐步复苏的情况下，住房投资增速仍有增长空间，仍是2020年经济平稳增长。主机。”诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮说。

因城施策更加灵活不稳定因素仍然存在

2020年，地方房地产调控力度不会放松，“有房必有房，无炒必有房”的定位不变。银监会、央行、住房和城乡建设部等部委多次召开会议，强调房地产市场调控政策的连续性和稳定性。自7月以来，中央政府多次召开会议，强调不要将房地产作为短期刺激经济的手段，同时保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长期管理体系。下半年，房地产金融整体监管呈现逐步收紧趋势。

同时，在“房无投机”的指导下，地方政府因城市政策变得更加灵活，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”基本实现。2020年下半年以来，热点城市房地产市场降温，抖号抢房现象有所减少，房企盲目举债扩张有所缓解。徐汇控股董事长林忠认为，房价飙升的时代已经一去不复返了。“期房是增值产品，不是高回报的投资产品”。

然而，影响房地产市场稳定的因素并没有完全消失。第一，房价上涨压力依然存在。根据国家统计局的数据，2020年1-11月，全国平均地价为6746元/平方米，同比增长22.5%。前11个月，房地产开发企业征地面积减少5.2%，土地成交价格上涨16.1%。“一降一升”预示着未来房价可能承受上行压力。有业内人士认为，在城市化背景下，房价上涨的内在动力依然存在，住房投资的属性几乎没有完全提升，因此今年房价仍存在上行压力。

第二，房地产资产泡沫的风险在一些城市隐约可见。最近，由于深圳等城市新房和二手房价格倒挂，楼市出现了“新热”，引发了各界对楼市泡沫加剧的担忧。与此同时，各种资金进入房地产行业的冲动仍然很强，一些地区的“商业贷款”显示出卷土重来的迹象，或者扰乱了住房和金融市场。有购房者反映，最近几个月收到多家银行关于房贷的信息，年化利率3.75%，远低于房贷利率。“你买房，肯定不会用自己的钱。现在‘商业贷款’利率这么低。”一位企业负责人说。

第三，它是不同热点城市的监管不应该放松。随着新型城镇化的不断推进，人口、土地等要素将加速向城市群和中心城市集聚。值得注意的是，重点城市商品房市场规模基本恢复，部分城市住宅销售价格出现过快上涨迹象，尤其是长三角和珠三角。据中国指数研究院统计，2020年1月至11月，长三角、珠三角新建住宅累计价格涨幅较去年同期明显上升，长三角累计价格涨幅为过去4年同期最高。在土地市场上，2020年，一线城市推的土地量和优质地块量将会增加，导致底价结构性上涨。

丁祖昱表示，从当地拍卖市场来看，城市分化也非常明显。土地流转量排名前30的城市占所有城市土地流转总量的一半，流转面积占29%。“2020年是过去五年里中国土地流转分化最严重的一年，开发商已经在30个城市投入了50%的资金。”

此外，要加快建立房地产金融的长效管理机制。中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清发表文章指出，房地产相关贷款占我国银行贷款的39%，大量债券、股权、信托等基金进入房地产行业。可以说，房地产是目前中国金融风险最大的“灰犀牛”。

丁祖昱认为，2020年8月出台的房地产融资“三条红线”新规，导致房企财务压力大幅上升。“房地产靠金融，但是‘三条红线’政策出现后，房企的融资流量和现金流可能会变成负值，这对所有房地产公司都是一个巨大的挑战。因此，一些企业出现了债券和信用违约。2021年房企最难也是最大的挑战是财务挑战。”

业内许多专家建议，加快建立房地产金融长效管理机制，加强房地产金融监管，防止房地产市场过度金融化。蓝绿双城董事长曹舟南认为，坚决落实“三条红线”等措施，有利于维护国家房地产调控的连续性和稳定性，是实现“房无投机”、按市落实政策、确保房地产市场平稳运行的重要举措。