佛山旧改革加速 四大优势支撑广阔的市场空间

2021年初，房企在城市更新方面有了新举措。

1月17日，万科拿下佛山最大的全村改造项目——联兴村旧房改造，历时4年。这背后恰恰反映了房企入城更新所面临的发展周期长、规划难度高、关系复杂等挑战，需要很长时间才能静下心来实现突破。

在存量时代，城市更新再次成为房企不可回避的问题。根据嘉里研究中心的最新数据，前100家上市房地产企业中约有60%参与了旧城改造，前50家上市房地产企业的比例已经达到78%。如果旧城改造规模超过100万平方米，达到规模的企业比例达到40%左右，前100家上市房地产企业中有60%以上参与了旧城改造和改造。

2020年佛山土地市场表现出色，土地出让金在三四线城市中居首位，达到1201亿元，同比增长66%。事实上，从城市更新的角度来看，佛山在广东省排名第二，仅次于广州。碧桂园、保利、R&F、时代、凯撒等房地产企业抢占了佛山旧城改造市场。在佛山市政府近两年的政策支持下，进入市场的旧城改造项目数量大幅增加，市场空间非常广阔。

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万科等重点房企抢滩佛山市场

1月17日，万科以80%以上的支持率当选为联兴全村改造的主体。项目总用地面积约1762.7亩，涉及12个村。现状是民宅、商铺、工厂、学校使用，总建筑面积约145万平方米，总投资180亿元。这是佛山整村改造中规模最大的旧城改造项目，改造主体已经确定。

早在2016年9月，万科就签约进入联兴村，开始前期介入。2018年9月和2019年10月，双方两次续签合同，继续委托万科作为前期咨询服务机构。花了4年时间，终于收获了项目。

到目前为止，万科已经参与了佛山的6个旧城改造项目。其中，六个项目取得了不同的进展。根据CRIC的不完全统计，进步比较快的是桂城下北周表村。万科于2019年4月被选为装修主体，拆迁户展厅已经开放。另外三个项目万科已经提前介入，但目前进展缓慢。

表：万科佛山目前参与的旧城改造项目

数据来源：审评委完成

这次万科落户莲星村，让我们再次看到佛山广阔的旧城改造市场空间。

近年来，佛山吸引了保利、碧桂园等大型房企，以及R&F、时代中国等更有城市更新经验的房企。据审评委不完全统计，仅在全村改造中，到目前为止，R&F地产已有6个项目在运营，与保利的发展相同。当时中国在佛山市场的运营项目也达到了4个，碧桂园的旧村改造项目有2个。

在产业改革方面，仅在2020年初，碧桂园就先后拿下了大里河东东城工业区改造、黎平隧道头“尹楠”地块、里水大冲工业区改造三个项目。当时中国在佛山市场的产业改革项目接近两位数。

表：碧桂园、保利、R&F、时代目前正在参与佛山古村落改造项目

数据来源：审评委完成

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四大动因吸引房企参与

佛山旧城改造市场之所以能吸引大量大型房企参与，我们认为主要有以下四个有利因素。

首先，佛山近年来陆续推出规范性文件，旧城改造正在加速。早在2007年，佛山就率先探索实施城市更新，提出了“三旧”改造的理念，并出台相关指导予以支持。洼地

表：佛山城市更新政策文件

其次，城市更新体量居于全省第二，仅次于广州。根据广东省发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，佛山市计划三年新增改造面积40000亩，完成改造面积25000亩，其中“工改工”改造面积约8000亩，三项指标均位居全省第二位。

去年11月，佛山市城市更新协会会员大会暨城市更新政策宣讲和工作推进会上，佛山市公布禅城、南海、顺德三个中心城区共包括108个重点项目，总面积约57139亩，涉及拆除重建、综合整治和生态修复三大类型。截止发布会已启动42个，预计到年底启动50个。其中禅城区50个，改造总面积约18844亩；南海区40个，改造总面积约25766亩；顺德区18个，改造总面积约12529亩。以此来看，2021年佛山还将有大量的城市更新项目入市。

图：广东省各市“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）规划情况

第三，支持工业地块性质改造，竞投规则更加透明。作为全国重要的工业城市，在佛山坐落着大量的村镇工厂，“村中含厂”是佛山城市更新的一大特点。针对工业项目的改造，佛山市政府较为开放，即在保护工业产业的基础上允许在城市更新中变更土地用途，即支持“工改居”、“工改商”。这样一来就释放了大量的工业地块入市。

在改造方选择上，佛山的很多工改地块采取竞投的方式，市场化且透明度高。另外值得关注的就是佛山的工改地块也已经全面放开协议出让，即房企可以与政府沟通，一次性打包土地一级整理及二级土地的开发，若地块采用政府收储后公开市场出让的方式，房企也可收获一级整理的收益。

第四，允许房企提前介入，企业可以抢占市场。佛山城市更新的另一大特点就是允许房企提前介入，即房企可以在得知集体有改造意向之后，抢先进驻，设置项目部和咨询点与当地居民沟通。通过一段时间的接洽之后与村集体签订前期服务商协议，开展摸底调查、改造意愿表决、申请规划指标、申报单元计划等工作。通过提前介入和前期服务商的身份，企业便可以在公开选举改造主体时占得先机。

整体来看，城市更新领域存在一定的门槛。目前，城市更新项目主要集中在大湾区和其他部分一二线城市，参与城市更新的房企也大多为规模房企和有本土优势的粤系房企。

佛山的城市更新进程已落后于后起的广州，不过近两年市政府加大了改造的决心，因此在政策文件的出台和相关规范的完善上都有加强，入市的城市更新项目也有增长，市场空间非常广阔。

值得注意的是，工业地块的改造由于允许属性变更和协议出让，并且采用竞投改造方式很适合房企参与。不过由于允许房企提前介入，未来在项目的争夺上势必会更加激烈。

从企业的角度而言，需要认清城市更新开发周期长、资金压力大、规划难度高、涉及关系复杂等核心问题，容易给房企带来不小的资金压力，甚至陷入财务风险。除此之外，城市更新还对房企的资源协调能力、运营能力提出挑战，因此，房企在布局时需全面考虑自身条件，清楚旧改模式的复杂性，而在城市更新领域已有所动作的房企要有意识地把城市更新改造经验形成系统，打造团队经营，才能有所突破。