春节楼市“开门” 京广深交易创三年新高

今年春节与往年不同，“就地过年”改变了春节期间楼市的走势。

按照往年的惯例，春节假期往往是一年的冰点。但以“本地过年”为契机，一线城市人口流动性减弱，需要一波集中释放来改善。房企也提出了“春节不关门”的口号，通过调班、轮换等手段安排项目销售人员轮流值班，调整供应节奏，抓住销售的“窗口期”。

从交易来看，整体交易呈现“淡季”特征，春运周(2021年2月11日-2月17日，下同)30个重点城市总交易量创下三年新高。从城市的角度来看，表现出“强者永远是强者，弱者是弱者”的分化特征。

值得注意的是，春节期间，上海、深圳、北京等地加大了市场监管力度，释放了一定的信号意义，全面落实“房无投机”政策，稳定市场预期。鉴于目前房地产行业仍是去杠杆化的重要领域，预计未来房地产市场的变化将与信贷资金控制的强度密切相关。

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46城春节两周供应同比降3成

在“当场过年”的影响下，2021年春节假期房企推盘热情普遍不高，尤其是三四线城市。根据审评委数据，春节两周(2021年2月4日-2月17日，下同)监测的46个城市新增供应量大幅下降，比2020年同期下降35%，比2019年同期下降28%。

推盘积极性不高，与河北、黑龙江等省新冠肺炎疫情的“反击”以及中央强调“就地过年”密切相关。部分房地产企业对春节楼市持悲观态度，推送力度全部被调回来。与此同时，“回乡买房”的口号在推广中也被弱化了。据审评委监测，2021年春节期间，前30家房企中只有世茂、金科等少数房企开展了区域联动返校活动，且大多是在项目层面开展。

春节期间回国困难，给一二线城市带来机遇。房企也调整了供应节奏，努力增加留人能力强的省会二线城市数量。长沙、合肥、杭州、成都、厦门等二线城市。与2019年同期相比，春节期间的供应量稳步增长，增幅超过30%，厦门达到134%。

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一线城市购房需求仍然“坚挺”

一线城市春节期间表现良好，2021年春节两周交易量较2020年和2019年同期增长50%以上。

就城市而言，北京、广州、深圳延续了春节前的高温。春节两周累计成交量较2020年和2019年同期增长45%以上，为近三年春节同期最高成交量。主要原因是，在“就地过年”的背景下，一线城市人口流动性大幅降低，新冠肺炎疫情得到阶段性控制。大多数售楼处在春节期间保持“不关门”，这刺激了一波集中发布购房需求。

以北京为例，2021年春节两周累计成交量接近20万平方米，同比增长267%，同比增长69%。

春节期间，许多项目迎来了“小阳春”，钟君云景台项目负责人透露受“当场过年”的影响，三四线城市的置业需求减弱，市场不容乐观。但从实际成交情况来看，整体成交热度超出预期，19个重点城市春运周成交量较2020年同期“翻倍”，较2019年同期增长48%。

其中高热度的三四线城市集中在东南沿海地区，典型交易如温州、佛山、淮安、莆田、东莞保持高热度。

以东莞和佛山为例，这两个城市本身就是“农民工的天堂”，大部分农民工分布在广西、湖南、江西等除广东省以外的中部省份。今年的“就地过年”，无疑导致了一批只需要自己住的人的集中释放，使得两地的春节交易明显好于2020年和2019年同期。其中佛山春节期间两周销售21万平方米，比2020年同期增长39%，比2019年同期增长11%。

此外，一些三四线城市仍然受到影响。南宁、大连、茂名、惠州等典型城市迎来阶段性回调，整体成交量转弱。事实上，这种城市

对比三四线城市，二线成交成交表现略显逊色，春节前一周（2021年2月4日-2月10日）成交热度较高，不过春节周则出现稳步回调，表现甚至不及去年新冠疫情同期。累计两周数据来看，较2020年和2019年仅增长了24%和29%，低于30城平均水平。

城市之间分化日益明显，整体表现出“强者恒强，弱者持弱”的典型特征。

从2021年春节期间的成交表现来看，整体好于市场预期，随着疫情得到阶段性控制，成交也将恢复新常态。因此我们认为，2021年行业规模大概率高位持稳，不同城市间分化依旧会持续加剧。

具体而言，四大一线城市楼市最具韧性，调控层层加码，围堵抑制投机需求的同时，刚需自住需求大概率得到进一步释放。二线城市则将迎来此消彼长的轮动行情，整体成交维稳。对于绝大部分缺乏基本面支撑、长期人口净流出的三四线城市来说，楼市仍将延续低迷走势。

值得注意的是，房地产市场具有风向标意义的京沪深三地在春节期间纷纷加强市场监管，也给市场敲响警钟，随着房地产市场显著转暖，一旦出现市场过热的征兆，市场监管必然会加强，以进一步规范房地产交易秩序，房地产行业仍然要紧绷“房住不炒”这根弦。