“集中供地”考验房企投融资:房企总经理开始考虑转型

“像我们这种资金链比较紧的企业，承受不起太大的保证金，拿到土地会面临很大的压力。到时候他们只能放弃一部分土地，所以规模会受到影响。”2月25日，20强房企总部投资推广负责人告诉记者。

让负责人感到头疼的是“两集中”的土地政策。

2月24日，据报道，根据居住用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两个集中”，2021年居住用地公告不超过3次。文件还表示，近期将召开视频会议，视频会议前将暂停重点城市的居住用地公告。

根据新闻内容，22个重点城市包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

“我们开始考虑转型了”

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》条，提出“严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让，“全年集中统一发布住宅用地招标、拍卖、挂牌公告三批，实行招标、拍卖、挂牌活动，引导市场合理竞争”。

无独有偶，同一天，天津市自然资源和规划局的a 《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》提到，2021年，天津将在3月、6月、9月中旬分三批发布住宅用地出让公告。

前一天，另一份名为《郑州市自然资源和规划局关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》的公告显示，郑州机场区、郑东新区、经济开发区、高新区和尚洁区的住宅用地出让公告已暂停，由市局发布。

“第一反应是，我们可以在投资时考虑转型。”上述投资延伸的负责人苦笑着说，“尤其是像我们这样现金流紧张的公司，难度会更大。未来，该公司将不再具备传统招标拍卖的价值。”

“如果每个城市在不同的时间出售会更好。现在大家都在等细则。如果细则还是这么苛刻，那就真的卡住了，”他继续说道。

但是，“两个集中”也不是完全没有积极的一面。他认为，如果政策最终落实，可以一次性筛选土地，进行精准投资，也可能催生新的投资模式。

从房地产企业征地的角度来看，上海中原地产分析师卢文喜告诉记者，如果一个城市全年供应120块土地，平均每个月供应10块，分三次供应一次40块。“集中公地供应计划可以平衡房企征地步伐，减缓急于征地的压力。”

土地集中供应有利于中小房企。卢文喜认为，40块地一起放出来后，大房企选择参与每一块地是不现实的，会给一些中小房企一个机会。

房企融资经受考验

中国指数研究院认为，如果每个城市一年集中卖地三次，根据2020年的土地供应情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市将出现40多个集中供地案例，高保证金和土地出让金对借贷能力和现金流管理能力提出了更高的要求。

同时，自去年“三条红线”试点以来，行业进入了降低负债、降低杠杆的阶段，销售回报成为企业“回血”的重要来源；如果实行集中供地政策，也会给企业的营销端带来深刻的变化。过去的销售节奏和营销节点也需要重新安排，以满足集中征地资金的需求。

中国城市经济专家委员会副主任丁松告诉记者，集中供应主要考验的是房企的融资能力。过去，中小型企业数据显示，截至2020年12月15日，上海已成功出售各类土地368块，分散在全年，其中92块宅基地已在12个月内出售。

2020年6月至8月，由于市区供应增加，优质宅基地数量增多，上海土地拍卖市场多次上演多家房企激烈竞价，土地拍卖升水率逐步提高。宅基地平均保费率高达23%；同年9月以来，上海为了给土地市场降温，采取了“减量化”的方法稳定土地市场。每月出售的宅基地数量被控制在4至5个，第四季度宅基地的平均升水率也降至5%以下。

诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓表示，土地市场组织大量地块同期上市出售，会对房企资金产生一定分流作用，减少房企竞拍同地块数量，间接降低土地拍卖强度，避免土地拍卖过热，有效合理控制土地溢价。“尤其是这样的土地供应政策，如果在北方一线城市、广州、深圳以及南京、苏州、杭州等热点二线城市实施，将有效降低土地市场的土地拍卖热度，帮助土地市场平稳运行。”

陈晓认为，“两个集中”政策会加速房企之间的分化，资本雄厚的大型房企更有实力参与多次土地拍卖，获得土地的机会也更多。房企的财务能力已经成为征地的重要决定因素，这将对房企的财务状况提出新的挑战。在去年“三条红线”新规的加持下，房地产企业销售收款任务更加艰巨，房地产企业销售方将面临新的调整。同时，也有利于促进房企谨慎合理地拿地。