土地拍卖新政打破了原有的土地供应方式 有利于大型住宅企业

近日，天津、郑州、青岛分别出台了2021年住宅用地集中供应和出让的相关文件。具体来说，主要涉及“两个集中”，即集中公告出让和集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不能超过三次。

随后，据报道，共有22个重点城市实施了土地集中流转制度，覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等4个一线城市和18个热点二三线城市。

我觉得，总的来说，“22市集中供地”对各方都有利。特别是大型房企，他们在资金等方面有优势，可以参与更多的土地出让，有更多的合作机会。全年的全规模和股权销售都会有一定的增长。同时，由于更多的土地通过合作收购，整体地价也会有一定程度的下降。

对于地方政府来说，宅基地集中流转可以起到稳定地价的作用，整体地价的稳定流转比单纯追求个别地价和高地价招标更重要。中央一再强调“房不投机”，关键在于全面控制地价甚至房价。

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重点城市地价居高不下

土地调控升级在情理之中

2020年，城市之间的市场分化将继续加剧。深圳、宁波、上海等热点城市将继续供不应求，库存消化周期将缩短至6个月以内。但沈阳、长春等压力城市将继续承压，库存消化周期将继续攀升至20个月以上。

2021年1月以来，重点城市土地市场持续火爆。比如最近两个月，杭州和南京基本都达到了主城和边缘板块的土地总价上限。2月，上海拿下两个区域单价王。

从2021年初以来重点城市地价走势来看，仍有6个城市住宅用地交易地价超过20%，尤其是无锡、宁波、杭州。

在十九届五中全会和中央经济工作会议一再强调土地供应保障、住房和住房无投机要求的背景下，如何平衡市场热度成为关键。从长远来看，关键在于增加供应和提高透明度。

这种“22市集中供地”对于提高市场透明度意义更大。随着透明度的提高，更多的企业可以参与土地市场交易，同时企业有更多的竞争产品选择，这有助于降低整体市场的投标热情。由于土地市场交易量集中，整体地价将持平，预计地价涨幅将进一步降低。

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土拍整体热度下降

部分地块关注度更高

在土地集中供应模式下，重点城市的土地供应在短期内将明显增加，这也将有助于社会形成土地供应充足的预期，为企业提供更多的选择，分散土地拍卖的注意力，从而降低城市的招标热情，控制地价的上涨。

但在这种土地拍卖模式下，热土的竞价热情会居高不下。虽然土地集中供应会导致企业现金流紧张，从而降低整体市场土地拍卖热度，但正是因为土地集中拍卖，房企无法分散资金和精力，只能优先考虑重点地块。从这个角度来看，热门地块的拍卖热度仍然难以回落。

同时，土地集中供应制度将进一步强化城市和地区之间的分化格局。土地供应短缺城市的土地拍卖可能会变得更加激烈，而对于土地供应长期过剩的城市，土地供应密集可能会导致土地拍卖率上升。

具体来说，上海、深圳等土地供应紧张城市的土地拍卖竞争更加激烈。典型的例子是深圳，由于长期土地资源短缺，即使2020年土地供应计划超额完成，也很难真正弥合供应缺口。对于沈阳、长春等土地供应长期过剩的城市，土地集中供应将加大土地拍卖力度。典型的例子是长春，商品房的去污周期明显超过了18个月的警戒线，土地消化周期接近2年，库存压力明显。对于这样的城市，房企在收购土地时往往会比较谨慎，集约用地供应可能会导致整体拍卖率上升。

当然，更多城市的土地供应和存量情况并不像深圳、长春那样极端，但土地供应的结构性过剩依然存在，比如郑州，中心区土地供应普遍有序，存量压力可控，远郊土地供应明显过剩，存量高。

03

中小房企有捡漏机会

“22城集中供地”将对企业投资布局产生巨大影响。在这其中，对规模房企可以算是重大利好，按照现有的初步规则来看，并没有限制企业在某次集中供地中的参拍次数，规模房企资金量大、资金渠道优势明显、投资标准化体系和投决研究方面积累较多，投资节奏统一后，其优势可以更加集中，拿地的次数和成功概率将大幅提升，规模效应将进一步放大。

对于中小房企而言，集中供地的最大利好在于有“捡漏”的机会。这主要是由于，集中供地后，规模房企受资金和精力限制，无法覆盖全部土地，因此会优先关注重点地块，这就使得中小房企可以有机会去拍那些，原本并未集中供地时相对热门但并非最热门的地块，从而“捡漏”。

而对于近年来扩张速度较快，且踩了红线的企业来说，集中供地模式或将产生一定压力，这些房企一方面需要尽快修复自身的负债指标，增厚现金流实力，提升参拍竞争力，另外一方面也需要调整企业融资回款节奏，以赶上集中供地机会。与此同时，随着未来行业竞争加剧，企业间的合作也将变得更为密切，集中供地后，或将出现更多企业合作拿地开发的现象。

04
政府合理安排土地供应

企业妥善管理现金流是关键

需要注意的是，在集中供地的土拍模式下，土地拍卖逻辑与现行模式发生根本性改变，集中大批量的土地出让，会对地方土拍管理带来更大的考验，并且在出让安排上也会存在众多问题，需要地方主管部门和企业警惕。

从目前来看，对于那些土地市场相对比较热门的城市来说，一年至多三次的集中供应，还需提前规划管理，如何更好地通过对土拍节奏及地块优劣的安排，引导整个市场的节奏与热度，这是一种挑战。

对于土地市场相对较冷的城市来说，如何通过集中供地解决土地流拍，结构性供应过剩问题也将是关键。

与此同时，目前许多地方土拍细则，在土地集中出让制度下，是否也要进行相应调整？如南京目前规定在一轮土拍中，一家企业只能参与一幅地块的竞拍。这些都是需要解决的问题。

对于各大房企而言，在供应大增、自身资金有限的情况下，企业如何更好地管理现金流，更好地进行资金排布就显得尤为重要。

虽然目前很多房企“多渠道拿地”提倡了很久，但实际上仍然是以公开市场招拍挂为主，其他渠道为辅，在“22城集中供地”之后，房企相关各部门的节奏和模式都将发生变化，开发运营端要根据城市供地节奏调整项目节奏，投融资端也要根据城市供地节奏调整资金排布，未来将强调投融营一体化，提升资金的统筹能力。

总体来看，我认为“22城集中供地”对于今年整体房地产市场的平稳健康发展，对于各大房企间的有序竞争，对于整体土拍市场降低地价、减少溢价率、增加宅地供应、企业合作等诸多方面都是利好的。

这一政策发布之后，房地产股股价也出现了一个比较大幅度的上升，这一方面是受政策利好影响，另外一方面也是对过去一年的行情修复。就市场整体来看，集中供地政策正面意义更大，未来市场也将更加规范有序。