上海大招5年 楼市进入新一轮调控周期

2021年以来，上海楼市调控频繁。3月3日晚，上海出台新的调控政策，新的“上海七条”大举出台。签字备案满5年可以转让；在房价与地价联动的基础上，商品房用地实行限价招标出售。这也是上海首次明确提出限购新房。

1月21日起，《上海十条》拉开了上海新一轮楼市调控的帷幕，“假离婚”购房的漏洞被堵死。1月25日，法国拍卖行被纳入限购范围。随后，在春节假期期间，上海对新开项目等实行了积分抽奖制度。一系列政策内容旨在保护无房家庭的权益，抑制市场投资投机氛围。

值得注意的是，根据嘉里研究的说法，5年后可以转让。

从“限价竞价”的角度来看，此举是对以往房价与地价联动机制的进一步细化，核心在于“稳定地价，稳定预期”。背后与年初上海土地市场繁荣密切相关。

据审评委监测，2021年前两个月，上海住宅用地交易量“井喷”，同比增长60%。今年1月，该交易的建筑面积达到382万平方米，创下近四年来的新高。在价格层面，交易底价在2月底飙升至24053元/平方米，达到阶段高点。

此外，我们建议对没有住房的家庭进行优先抽签。例如，考虑到住房保障，没有住房的家庭可以优先购买市场平均价格或低于市场平均价格的中低价普通商品房。比如单价在5万元/平方米以下的无房户，有优先购买权。但高端项目没有必要优先考虑无房户。事实上，没有住房的家庭一般属于急需群体，他们的消费能力是有限的。高端项目一旦放开给无房户，很容易形成“控股”炒房的混乱局面，这种五年一卖也打击了一部分投机者。

上海楼市转暖，2月供应迎“空窗期”

市场热度不断上升，这是政策大棒层出不穷的最关键原因。

2020年，上海商品住宅交易面积达到918万平方米，同比增长23%，其中豪华住宅市场火爆，共有10878栋豪华住宅，总价超过1000万元，仅次于2016年10974栋的历史高点，同比增长33%。

此外，上海二手房市场也将迎来2020年的大年。全年二手房交易面积达2486万平方米，创2017年以来新高，同比增长33%。交易金额首次突破1万亿元，同比增长40%。

2021年，随着春节和一系列规定的收紧，上海楼市逐渐进入了一个冷静期。

根据CRIC的数据，上海楼市的供应在今年2月迎来了一个“空窗期”。除了去年2月因疫情而停市之外，已追溯15年，上海楼市同期从未出现过这样的“零挂”现象。在此背景下，2月份商品房交易量比1月份下降了50%以上。然而，由于“库存”的良好打开和后续交易的逐步完成，上海楼市2月份的交易数据与上年同期相比仍保持在一定的高位。整个2月份，山的商品房成交

这一“上海七条”政策在管理方向上符合以往的监管政策，主要是基于稳定的预期和保险需求；配合之前的人才政策，查漏补缺，防止未来房地产市场不必要的炒作。这些政策有的是第一次提出，有“第一次”信号的意思，或者会影响短期市场走势。

近日，上海、深圳、杭州等热点城市频频出台类似政策，具有较强的指导意义。稳定京沪深市场具有行业风向标的意义，市场屡创新高的关键还是在资产短缺的情况下，资金的推动。因此，从许多地方的政策内容来看，在坚持问题导向、及时采取针对性措施解决问题的同时，还涉及到进一步加强房地产财务管理。结合中央经济工作会议，“解决大城市突出住房问题”将是2021年经济工作的重点任务之一，未来政策内容将围绕“解决突出住房问题”展开。