从“十四五”计划的内容中 可以看出未来五年房地产行业的走势

3月12日，“十四五”计划和2035年远景目标纲要正式发布，作为指导我国未来5年和15年国民经济和社会发展的纲领性文件。全文共19章65章，房地产的相关内容分别在第4、6、8条中提及。

相比“十三五”计划的内容，下一个五年计划在房地产方面下了不少墨，直接提到了538个字。核心在于通过实施房地产市场稳定健康发展的长效机制，坚持“房无投机”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产与实体经济的均衡发展，使全体人民都能均衡生活。

房地产市场作为中国经济的基石和稳定器，它的发展与中国经济的发展是一脉相承的。2020年，中国GDP首次突破100万亿元，同比增长2.3%，成为世界上唯一实现经济正增长的主要经济体。在此基础上，中国房地产市场的表现超出了预期。2020年，全国商品房销售面积17.6亿平方米，比上年增长2.6%，商品房销售额17万亿元，增长8.7%。增长率与GDP增长率基本一致。

到2035年，中国人均GDP将达到中等发达国家水平，2万美元将成为重要参考标准，表明经济增长仍是必要条件，未来15年GDP年均增长率仍需保持在5%左右的合理区间。此外，从建立和完善城乡统一建设用地市场、完善新型城镇化战略和完善城镇化空间布局等方面来看，房地产行业仍有很大的发展空间。

01

因城施策落实“三稳”

租赁、保障缓解大城市住房难题

“十四五”期间，完善住房市场体系和住房保障体系，加快建设高端有市场、低端有保障的住房体系，实现全民均衡生活。

在住房市场体系方面，我们将继续坚持“不炒房，按市决策”的政策主调，强化市政府的主体责任，更好地落实稳定地价、房价和预期的长期调控目标。

明确提出建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控。根据上海、杭州等热点城市的政策内容，房地产金融的调控将成为下一个政策重点。热点城市继续坚持调控目标，力度不放松。目前地价和房价还是不可触碰的红线。一旦市场出现过热迹象，城市地价和房价短期内上涨过快，调控政策大棒必然随之而来。

具体来说，通过完善房价与地价的联动机制，热点城市将效仿北京、上海，以限定的房价和有竞争力的地价出售商品住宅用地，引导开发企业合理收购土地。严格执行房地产贷款集中管理“两条红线”，严格控制个人住房贷款节奏，加大对购房者首付资金来源和负债率的核实力度，特别是加强信贷资金使用管理，严格防止商业贷款、消费贷款、信用贷款等资金非法流入房地产市场。税收调整是抑制市场投资投机氛围的主要手段，如增值税免税期由2年增加到5年，延长住房持有期，避免短期房价上涨后的投资套利。

在压力下，二三线城市有望从保护市场的角度缓解市场压力和企业压力加快住房租赁市场发展，土地供应要向租赁住房建设倾斜，租赁住房用地计划要单列，保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位闲置土地建设租赁住房，支持非住宅房屋向保障性租赁住房转变，要利用居住增量土地资源，挖掘现有潜在土地资源，缓解大城市土地供应的长期压力。

地方政府应多渠道筹集保障资金，地方财政应安排专项资金，通过提前通知和提前分配的方式加快财政资金的拨付，全力支持租赁住房和保障性住房建设，确保保障项目顺利启动和按时完成，顺利实现住房保障目标。

规范市场化租赁住房发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租金水平。从长远来看，租赁市场的监管应该制度化、规范化，资金监管仍然是重点领域。要加强对租金和存款使用的监管，严格控制“低AG”、“长收短付”、“租金贷款”等市场混乱。

02

市场份额向城市群和都市圈集中

核心城市市场价值重构

在城镇化空间布局上，文件提到“发展壮大城市群和都市圈，分类指导大中小城市发展方向和建设重点，形成布局密集、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。依托辐射带动能力强的中心城市，提高一小时通勤圈协调发展水平，培育发展一批城市化程度高的现代都市圈。”

从房地产的角度来看，未来的市场份额将集中和加强在城市群和大都市地区行业新格局。

目前，我国已经获批的城市群共有19个，承载了我国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。我们认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，市场占有率也将稳中有升。

核心城市与卫星城市市场价值重构。积极打造一批1小时通勤的现代化都市圈，人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，并加快市政配套功能建设，真正实现以产留人、以人促产。

03

新型城镇化仍是行业制度红利

潜在购房需求充裕

坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活；放开放宽除个别超大城市外的落户限制，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。

“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动更多增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

户籍制度改革或将成为城市房地产市场的“助推剂”。十四五”时期将深化户籍制度改革，加速农业转移人口市民化。城区常住人口300万以下的中小城市更实行“零门槛”落户，真正实现人口的自由迁徙，全面提升新市民在城市的认同感和归属感，让外来人口都能安心就业、放心置业。

值得期许的是，随着新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益，潜在购房需求依旧充裕，且更为刚需，有望在较长时间周期内有序释放。

从人口的角度而言，“十四五”时期将优化生育政策，全国出生人口整体降幅或将明显收窄，再加上全面提升国民素质及教育水平，高等教育毛入学率将由2020年54.4%提升至60%，大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求，并有较强购买力支撑。受此影响，“十四五”时期房地产市场仍有强劲需求支撑，成交规模大概率将继续走稳。

此外，文件明确提出完善养老服务体系，未来五年养老地产或将步入发展快车道，市场规模或将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。

“十四五”期间，中国新型城镇化建设进入高质量发展阶段，房地产行业仍然面临许多机会。

未来五年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，新增城市人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。此外，城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。

对于房企来说，如何把握时机，抢占城镇化建设红利成为接下来需要考量的重点。从房地产企业“第二增长曲线”而言，租赁、城市更新以及养老地产都将迎来新一轮发展快车道，这也是房企发展的机会点，综合而言，房地产行业仍然存在较大的发展空间，并呈现出平稳健康发展的特征。