二手房库存超过20万套！重庆市场不缺房子

3月15日，重庆以“二手房存量超过20万套”再次上榜热搜。这个数字几乎是成都12万套二手房和北京9万套二手房的总和。

同时，一些中介公司(主要是空壳公司，包括链家、德友、恩居、二十一世纪地产等。)在重庆二手房交易中调整了自己的收费方式：向客户收取2%的佣金不变，卖家由免费改为支付成交额1%的中介服务费，央视财经有所提及。

“平台上有重庆20多万套二手房库存，房屋平均交易周期已超过3个月。在这样的供求关系中，我们对向买家收取中介费做了改变。”壳牌重庆市场人士回应。

“我们也对这个数字感到惊讶，我们还没有看到官方数据。即使重庆真的有20万套库存，但去年重庆二手房交易量是12万套，市场消化量这么多年，20万套的去化学周期也就一年多一点。重庆楼市还是比较稳定的，没有大起大落。”重庆中原地产的一位研究总监告诉记者。

事实上，早在2019年，重庆就被机构曝光二手房存量巨大。数据显示，2019年10月，重庆上市二手房数量超过12万套；2020年7月，数量接近16万套。根据经济学的基本规律，当商品供大于求时，就会进入买方市场，使买方拥有更大的定价权。

然而，从今年2月开始，重庆的新房和二手房价格都在上涨。国家统计局数据显示，重庆新房数量环比增长0.4%，同比增长5.7%。二手房环比上涨0.2%，同比上涨0.7%。

压抑的重庆楼市似乎开始复苏。

谁在大量推房？

重庆上一次热搜是在去年上半年。热搜的原因是“重庆GDP超过广州”，但重庆的房子还是不好卖。去库存化是当时重庆楼市面临的主要问题。

据连锁统计，2019年3月，平台上重庆上市二手房数量接近6万套，7月份超过10万套，10月份超过12万套；到2020年4月，这个数字已经达到14万多台，7月份上升到15万台，11月份超过17万台，一年半时间增加了11万台。

重庆楼市一直奉行“量供”政策。数据显示，10年来，重庆的土地出让面积(主城区)几乎一直是全国第一。重庆主城区商品房的供应量和销售量基本位居全国第一，超过四大一线城市“北京、上海、广州、深圳”的总和。

据当地市场人士透露，重庆抑制房价的办法是“简单直接”，即通过出售大量土地和增加住房供应来控制房价。而且重庆本身高薪岗位太少，工资水平比不上成都，也让重庆房价难以上涨。重庆虽然不限于购房，但投资者很难推测房价有多高。

今年以来，重庆二手房供应仍呈上升趋势，因“20多万套”而热搜。

重庆某市场人士称，部分上市人士来自两三年前的投资者。两年禁令到期后，他们将房产推向市场。例如，拥有大量二手房的重庆荣创吕雯市玉林房地产，于2016年开业，当时均价超过6000元/平方米，当时大量外国投资者涌入市场。现在房子交了两年了，业主已经开始放盘了。

根据壳牌搜索截至2021年2月18日的二手房销售数据，重庆的二手房仍然是一个主要需要的城市。从成交总价来看，100万元以内的二手房销售比例超过50%，150万元以内的占比接近80%。公寓面积方面，90平米以内成交占60.37%，120平米以内成交占近90% (88.68%)。

渝北区以27.91%的比例位居重庆二手房交易面积第一，渝北、南岸、江北、沙坪坝二手房交易总量占近80%。渝北作为过去10年重庆城市发展的最大受益区，也是二手房交易最活跃的地区。南岸区、江北区、沙坪坝区作为新旧城市结合的传统区域，也是二手房交易的热点。

“重庆二手房市场挂牌数量激增，主要是因为近几年重庆改善需求的释放，本地人换房需求旺盛，大量房屋被挂，2017年两年的旧房解禁，大量房屋入市。因此，二手房存量继续积累。”诸葛房产研究所的分析师陈晓告诉记者。

被压制的重庆楼市要回暖吗？

好像有一个转折点。首先这体现在开发商的征地上。2020年12月，重庆诞生了新的地王，底价13549元/平米。这片土地东面毗邻观音桥商圈。

2月19日，凯撒以8702元/平方米的底价，以57.6%的溢价，拿下大学城金阳一农场附近的一块土地，创下西永大学城底价新纪录。

同日，冯春地产拿下蔡赟湖地块，底价达到13257元/平方米，升水率49%，位居重庆历史第四。

整个2月，重庆土地市场共出售6块土地，总投资34.806亿元，总交易面积443.54亩，未来可建设量45.95万平方米，平均交易底价约7956元/平方米。其中，二级纯居住用地5例，占83%；4块地溢价出售，平均溢价约35.4%。

这对市场是一个提振。重庆二手房市场成交开始加快，价格也有一定上涨。1月份重庆二手房成交量同比增加39%；2月份成交量环比大幅回升170%，已接近去年高峰期水平。当前重庆二手房均价11623元／平方米，环比上涨0.59%，同比上月上涨1.55%。

前述中原地产人士认为，去年底到今年，整个重庆房地产市场不管是房价还是交易量都控制在5%以内增加，整个市场都是在稳定增长。

“二手房库存量高，并不意味着重庆二手房市场出现危机，重庆房价仍处于稳中有升态势，尤其是在近两年来国家大力发展成渝经济圈等规划利好之下，重庆人口流入增加，整体来看重庆未来房地产市场可期。”陈霄认为。的确，无论从经济实力、人口增量来看，重庆都有很大潜力。

2020年重庆市实现地区生产总值25002.79亿元，比上年增长3.9%。在全国城市排行榜中位居第五，仅落后于第四名广州约17亿元。近10年间，中国人口净流入超200万有6座城市，依次是天津、广州、成都、合肥、重庆和济南。人口正是决定需求重要因素之一。重庆人口持续增加，势必会带动需求上升，对城市房价影响不言而喻。

但重庆楼市发展模式有着属于符合重庆的独特风格，供给总是比需求大一些，市场并不缺房子。