50强房企结构频繁“运营” 行业进入精益管理时代

房地产经历了一个高速增长的时代。随着杠杆、金融、人口三大红利的消失，宏观政策层面不断收紧，行业进入无增长时代，意味着行业从粗放扩张走向效率，从杠杆驱动走向能力驱动，从资源驱动走向管理驱动。

面对行业发展的新逻辑，总部房企在人力资本和组织结构上进行了“运营”，以适应新的经济环境和行业变化，匹配新的企业战略，实现质量提高和效率提高。据审评委不完全统计，2020年以来，龙头房企人力资本持续增长，50强房企约有一半调整了组织结构。2021年前两个月，世茂集团、新城控股、时代中国等100多亿级房地产企业进行了机构重组，甚至万科也发生了变化。例如，OKR管理法的引入本质上是从管理的角度来提高企业组织管理的效率。

频繁集中的组织结构调整意味着精益管理，这将成为新阶段房企提高质量和效率的重要组成部分，也是企业规模化的“长效机制”。

01

半数50强房企调整组织架构

2020年至2021年1月，50强房地产企业中有27家调整优化了组织结构。其中十大房地产企业最为活跃，2020年将有6家房地产企业进行结构调整。其中，排名前三的地产企业碧桂园、恒大、万科均有调整。

相比之下，前31-50家房地产企业的调整比例最高。随着市场资源集中度的不断提高，这些企业的市场份额不断下降，不得不通过内部调整来“打破游戏”。

相对来说，前11-20和前21-30梯队房企的调整比例比较低。主要原因是这类房地产企业对业绩扩张的需求强烈，以规模扩张和增加市场份额为重点。

从调整内容来看，重点是建立总部和地区以及新的业务模式，强调效率提升。大多数房企把总部定位为“战略大师”，在打造总部生态系统的同时，强调要精细化，将类似的职能部门进行合并，形成精细管控、精细化经营的模式。通过区域整合和兼并实现资源的合理配置。此外，根据战略调整，将建立新的地区和新的业务，以匹配未来的发展方向。

02

进一步推进扁平化高效率管理

2020年以来，调整组织结构的房企大多以“精总部、强一线、优项目”为主要调整方向，旨在进一步下放到一线。总部的职能定义为“平台、支撑、创新、整合、规范”。

以万科为例。早在2018年，万科就开始了以“汇聚、聚焦”为重点的组织调整。深圳总部员工只有150人左右。与销售规模相比，其总部极其“简化”。2020年，万科继续对总部进行调整，生产职能部门成立“研发专业协会”，迁至上海，而总部则将其背景事务做得更为清晰。这样一来，万科总部的数量进一步减少到120家左右，从功能上看，变得更加“去地产”，管理效率不断提高。

此外，金科、荣盛、建业将在2020年进一步调整总部组织架构，缩短管理层级，实行扁平化运营，提高管理效率。

03

区域整合与兼并实现放权提升

在区域深度培育的战略指导下，许多房地产企业对现有区域进行了一定程度的聚集，主要表现在合并上。根据CRIC的人力资本研究统计，2020年有10家销售50强房企进行了区域整合，其中包括绿地、绿城、世茂等10大房企。绿地香港成立湾区投资管理公司，合并广东事业部；绿城将武汉公司并入上海公司，海外公司也与上海公司同地办公；世茂2020年收购傅生后，2021年初该地区进行了大幅调整。
世茂集团、雅居乐、蓝光发展区域层面的公司数量均减少了2个，更便于资源聚合、持续聚焦重点城市，同时精简人员，尤其是中间管理层员工数量得以优化，提升企业人均效能。
04

区域裂变加大重点区域布局力度

2020年，仍有部分房企在区域结构上进行了裂变或增设，进一步提高深耕区域的市场占有份额。

其中，三个企业的区域组织架构变化值得注意。万达和碧桂园在2020年均经历了“先收缩，后裂变”的调整方式，先通过压缩区域的组织架构，增强了放权程度、人员精简后，再根据业务扩张的需要，再次进行裂变。

新城则持续精简调整住宅开发事业部，从“10个区域公司+15个城市公司”这样较分散的管理结构，逐步整合为14个大区，而商业开发事业部则在持续裂变中，从3大区裂变为4大区。不同业务板块进行不同方向的调整，体现出新城对商业版图的重视程度有所提升，进一步稳固“双轮驱动”的另一只车轮。

05

商业、金融成新业务热点

房地产行业规模见顶，房企纷纷进入房地产上下游赛道，寻找增长第二曲线。包括城市更新、代建、文旅、康养等细分领域，50强房企中，也有部分房企在2020年进行了业务板块的调整。

以雅居乐为例，去年雅居乐新增城市更新集团，一方面拓宽了企业的经营范围，另一方面更是对企业新增拿地的有力辅助，尤其在广州、深圳这样城市核心地块较少，旧改是企业获取核心地块的重要方式。

值得一提的是，在以上房企积极增设业务线条的同时，绿城将小镇集团、杨柳郡集团、资产集团等二级集团被撤并为事业部，结合上文提到的中南文旅事业部被撤销的举动，可以看出小镇、文旅这些几年前曾经引发房企“争相涌入”的领域目前受到的重视程度正在下滑。

将2020年房企新增的业务线条和撤并的业务线条进行对比，可以看出商业、金融、轻资产甚至汽车、体育等“去房地产化”、“金融化”的产业受欢迎程度持续提升，而文旅、小镇等前期投入大、开发周期长、市场前景不够稳定的细分领域热度在衰减。

整体来看，2020年是房企大幅调整组织架构、开始追求精益化管理的一年，2021年，这样的调整趋势还将持续延续。

组织架构调整的最大重心放在区域的整合或裂变上，依据企业发展战略的需求，既有整合、也有裂变或新增，但在行业见顶、调控持续收缩的大背景下，预计接下来区域层面资源整合、兼并更加常见。未来，房企将持续在组织、人才管理等方面求变，在业务线条方面的调整上，“去房地产化”、“金融化”成为主流。