“集中供地”新政尚未满月 非重点城市底价已开始创出新高

自2月23日天津率先发布“土地集中供应”新政策以来，已有多个城市发布了2021年住宅用地集中供应和流转的相关文件，随后共有22个重点城市实施了土地集中流转制度，覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉等4个一线城市和18个热点二三线城市

截至目前，青岛、天津、郑州、济南、长春五市已明确政策，长春3月15日被列为首批51宗土地集中出让案，成为新政第一位正式执行者。

“集中供地”新政策主要涉及“两个集中”，即集中公告土地出让和集中组织土地出让活动。同时，2021年发布住宅用地公告不得超过3个。

截至目前，除长春3月15日一次性挂出51块外，其他21个重点城市近几个月住宅用地供应仅113万平方米左右，涉及重庆、济南、成都、郑州、长沙，均为郊区县市地块，重点城市住宅用地供应几乎“中断”。

同时，非重点城市宅基地供应明显增加，优质地块也明显改善。部分城市住宅小区地价率已接近或超过100%；南通区县地价进入万元时代。

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非重点城市土拍升温，长三角受益最大

受22个重点城市集中供地新政影响，部分重点城市暂停土地上市，如北上深耕等。随着短期内重点城市优质地块的短缺，非重点城市的宅基地供应大幅增加，如Xi安、石家庄、桂阳、南宁、南通、温州、徐州、湖州等。

在非重点城市住宅地块供应增加的同时，优质地块供应也大幅增加。比如绍兴先后在柯桥、岳城挂了一批优质住宅地块，其中岳城区泽水牌7-2号地块首层价格已经超过2万元/平方米。

从交易情况看，“集中供地”新政策出台后，受重点城市暂停供地影响，非重点城市交易比例明显上升至72%，比新政策出台前高出约20个百分点。此外，保险费率也大幅提高至20.8%。

根据CRIC的数据，在土地拍卖总成交额超过10亿元人民币、升水率超过25%的20个城市中，只有宁波、杭州和合肥位列22个重点城市，其余17个城市为非重点城市。从区域来看，这些非重点城市高度集中在长三角，尤其是上海周边城市。

除长三角城市外，不在重点城市之列的泉州、东莞和Xi、西宁也保持着较高的市场知名度。保费率最高的城市是泉州，高达121%。

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多区域楼板价被刷新，南通进入万元时代

在最近出售的非重点城市地块中，我们选择了13个典型的100多轮招标的高热地块，并与周围类似地块的底价进行了比较。结果显示，所有地块的单价“上限”在出售时都会刷新。

其中增幅最突出的是金华永康活塞厂地块，南临樟树公园。3公里范围内，有市重点小学永康人民小学、省重点中学永康实验学校等优质学校及周边商业

以8.39亿元的总价竞得，成交楼面价14626元/平方米，溢价率高达224%。

金华下辖的义乌土地市场也同样火爆，处于宾王板块与梅湖板块交汇之处的原宾王客运站地块，既毗邻宾王商贸区、新光汇及吾悦广场，又与江滨公园一步之遥，地理位置极其优越，同样吸引了多家房企参拍，经过102轮竞价，最终被武汉地产拿下，成交楼板价高达36030元/平方米，创下义乌涉宅地楼面地价历史新高。

涨幅居于第二和三位的是位于南通如东的掘港镇2103-02、2103-03“姊妹”地块，两地位于如东掘港新城版块核芯位置，与实验小学和县政府仅有一步之遥，并且周边汇聚雨润广场、欧尚广场等大型商业购物中心，各类生活配套均十分丰富，两地均经过了数百轮竞拍，最终分别被融创、金地斩获，并且楼面价双双破万，先后刷新如东地价最高纪录。

在市场影响下，启东市场也明显升温，位于城南核心位置的21006、21007地块是近年来启东重点开发区域，其中21006地块起拍楼面价就高达8300元/平方米，经过100余轮竞拍，最终被龙信以7.44亿元的总价竞得，成交楼面价11924元/平方米，溢价率高达44%，该地是启东第三宗突破万元的地块。

随着重点城市集中供地新政的落地，南通土地市场再度升温，目前来看，全区、县地价均已经进入了万元时代。??

部分房企聚焦深耕，向郊县“下沉”

值得注意的是，从区域上看，“两集中”新政落地之后，非重点城市的热度上升的同时，高热地块进一步向郊县“下沉”，譬如南通的如东县、启东市、金华的永康市、义乌市，台州的玉环市、临海市、温岭市等等，均有竞拍轮数超百轮的高热地块成交。

究其缘由，主要是受部分房企在“三条红线”后投资收敛之下全国化规模房企聚焦一二线，区域深耕型房企精准布局三四线影响。

整体来看，已经实现了全国化布局的房企资金实力更为雄厚，在整体投资收紧的情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储的结构性占比。与此同时，在一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大的背景下，部分房企在投资聚焦时，选择了“下沉”。尤其是区域深耕房企，在整体投资收敛的背景下，拿地城市减少，更为聚焦区域内的三四线城市。

例如祥生，作为持续深耕浙江省的区域型房企，投资行为一直主要集中在浙江省内，2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土储，拿地金额TOP5城市分别为杭州、合肥、宁波、南通和温州。但在9月份以后，祥生仅在芜湖有新增土储，且投资金额占比不足2%，此外其他投资全部集中于浙江省内，以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线城市为主，拿地金额TOP5城市分别为绍兴、义乌、温州、台州和衢州。

整体来看，对于区域型房企来说，投资聚焦区域内三四线城市以及1-2个周边核心城市成主流方式。

我们认为，随着重点城市“集中供地”政策的全面执行，大量土地集中入市，供地整体保持较充裕的状态，由于资金相对有限，房企只能做“最优选”，这对房企资金起到了较好的分流作用。再加上“三稳”要求下，非重点城市亦在严控市场热度，典型如东莞已在2月末出台了新一轮的房地产调控政策。在资金分流和随时落下的调控压力下，预计非重点城市地价和溢价率势必会得到一定的控制，尤其是近期由于“供地荒”导致市场热度上涨较快的如东、启东、永康等远郊区县，市场热度或将明显回落，对于有意于在这些城市落子的企业而言，二季度或许是更好的拿地时机。