大宗交易大幅下降 上海的商业交易超过了写字楼

2020年，受疫情和经济环境变化影响，各大城市商业市场压力较大：重点城市写字楼租金连续三年下降，一二线城市效率差距显著；空置率很高，而新供应量并没有减少，去化学化的压力继续加大。

在这种背景下，全国聚焦一线城市。CAIC数据显示，2020年，大宗交易主要集中在一线城市，其中京沪占大宗交易总量的近80%，写字楼是大宗交易中最重要的物业类型，占总成交量的近60%，企业自有写字楼的成交量出现爆炸式增长。

2021年初，2020年的下降趋势继续。1月和2月，mainland China大宗房地产投资交易总额约67亿元，同比下降76.3%。办公和商业仍然是主要的交易形式，企业自用大宗交易的逻辑得以延续，国内保险资金在大宗投资市场中的比重显著增加。

值得注意的是，在上海街区交易的各类房产交易金额中，商业交易占比大幅上升，成交占比超过写字楼业务，这是近年来少见的。

注：大宗交易是指在mainland China成交金额超过1亿元人民币的单一商业房地产交易，包括在建项目，但不包括纯土地/住宅交易

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成交大幅下降，预计年中将有大幅提升

据嘉里CAIC AI监测，2021年1-2月，mainland China共有12笔交易，交易总额约67亿元，同比下降76.3%；单笔平均成交额约5.6亿元，同比下降69.9%。

2021年1-2月大宗交易市场交易数据

数据来源：目前公开信息，CAIC监测，如有变化，以后修订

从过去一年的数据对比来看，疫情在2021年得到控制，没有影响社会经济的正常运行，但1月和2月的大宗交易较2020年明显减少。

这主要是由于大宗交易涉及漫长的过程。第一季度的交易更多的是去年大宗交易的延续，此时完成的楼盘大多是2020年中期开始的交易谈判，相对符合当时经济环境造成的市场保守观望情绪。

2020.01-2021.02内地大宗市场交易(亿元)

数据来源：CAIC

受企业自用需求产生的交易影响，预计2021年年中的总交易量将较2020年大幅提升。

一方面，现金流充足的企业可以在市场的窗口期以合理的价格购买优质资产，实现投资的长期保值增值；另一方面，在总部经济的热效应下，企业应该调整发展战略，重塑企业结构，整合搬迁或扩大租金。

3月22日，中泰证券宣布，将推进公司战略布局，满足公司在沪各单位集中办公的需要。中泰证券同意以全资子公司齐鲁中泰置业有限公司为主要买家，以不超过27.35亿元的总价购买上海绿地外滩中心写字楼。

此前，PICC、海通证券、上海银行、国海证券、中国建设银行等金融企业先后入驻绿地外滩中心。

事实上，自2020年以来，受全球疫情和整体经济环境不确定性的影响，2020年外资总成交额不足500亿元，为三年来最低，内资已成为国内大宗交易市场的绝对主力。

其中，金融国企表现出色。比如PICC、海通证券、上海银行、国有股、建行人寿等。

城市方面，2021年1-2月，北京和上海的大宗物业总成交量继续领先，占比90%，其中上海总成交量约55亿元，占比82%，全国领先；北京总营业额约5.7亿元，占比8%，排名第二。