因为城市政策无法突破楼市调控的底线

南昌，中国中部的首都，已经成为全国房地产市场过度监管浪潮中的一个逆行。

3月23日，南昌市政府发布《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，对宅基地供应、购房政策、人才住房支持、房屋销售限价定价机制、商品房预售资金监管等9个方面进行了调整。

应该说大部分措施都是常规控制措施，并不少见。两个争议点是：推进大南昌都市区居民平等购房权进程，改变“限价、竞争性地价”的单一土地出让模式。

前者将纳入福州市南昌市、九江市、临川区、东乡区、凤城市、樟树市、高安市、静安县、宜春市奉新县、鄱阳县、余干县、上饶市万年县，享受当地户籍人口购房政策。换句话说，南昌将有数百万人有资格买房。

后者是“因地制宜”，采取各种土地出让方式供应土地。尝试一些住宅土地转让协议，只明确首个上市房地产的住宅销售最高限价转让方式。房地产转换率超过50%的，可以在当年5%内申请调价；在南昌市重点开发区域，房价和地价不限的地块将酌情公开出售。

市场对此的解释是：大都市区限购政策暂时失效，限价令部分放松，导致地方政府变相刺激楼市依赖房地产的不良信号。

出台这样的政策是有原因的。南昌市政府的初衷是加快大南昌都市圈的形成，这是城市政策的调整和创新。结果，它犯了一个错误。当然，不可否认的是，这暗示着对提振低迷的房地产市场的一点想法。这两年南昌房价一直高，楼市库存一直居高不下，成交一直冷淡。统计显示，2020年南昌新房和二手房成交量都将下降，全年新房37887套，二手房22027套，分别下降28.78%和19.33%。国家统计局日前公布的2月份房价数据显示，南昌是为数不多的二手房价格环比下降的城市之一。

最终结果是南昌市政府在上级的命令下迅速收回了文件。

不过，牛年以来楼市第一次“一日游”新政还是值得考虑的。

“一日游”的楼市政策并不是新现象。去年在很多地方频繁上演。为了应对经济下行压力，许多地方政府都有适度放松房地产市场、促进消费增长的需求。一些地方政府“试水”放松楼市后，一旦舆论聚焦，往往会立即“叫停”。

当然，大多数地方政府在制定政策时也因城市而力行克制。即使稍微放松，也会再次回到更严格调控的轨道。但南昌楼市新政得到监管部门的认可，其部分条款与稳定地价、房价和预期的要求不符。也就是说突破了现有控制目标的底线。

于是，住房和城乡建设部迅速出手，三招难得一见：与江西省政府召开视频会议；南昌市将被列入房地产市场监测重点城市名单；已经派了一个监督小组到南昌进行现场监督。

值得一提的是，相关声明的措辞极其严厉，“要求切实改善政治立场”，“立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定”，“深刻吸取教训，立即撤案举一反三”。

此举揭示了一个强烈的信号：稳定人民币汇率的目标

其实最近除了南昌之外，都有廊坊、青岛三个北方县放松安身的消息。虽然北方三县的政策一再重复，但青岛的政策仍在执行。换句话说，可以放宽结算，增加楼市的实际需求。南昌新政直接放开限购，相当于给了实际不在南昌生活工作的周边城市居民购房权。这具有投资的性质。如果其他城市圈效仿，可能会引发新一轮的全国崛起。

从成都、Xi、南昌最近的政策来看，调控的决心明显加大，这也意味着楼市调控政策明显比去年下半年更加严格。变化还在于，过去监管是在追楼市，很被动；现在要在楼市爆发前严格控制，把隐患消灭在萌芽状态。

要提前规划，需要提前充分预测楼市走势。这注定会刺激楼市试探和规范红线，还会继续遭遇“一日游”的尴尬。