2020年房企年报季四个关键词:“三条红线” 集中供地

随着2020年年报的密集披露，房企也展示了过去一年的成绩单。与往年相比，今年的年报季成为关注的焦点，房地产企业更加注重财务安全。根据对标房业绩发布会现场内容，“三条红线”，集中供地、毛利率下降、市场增速成为企业和投资者共同关注的关键词。

“三条红线”——降档

去年8月，“三条红线”融资监管政策诞生。根据资产负债率(不含预付款)、净负债率、现金短债率三个指标，房地产企业依次分为“红、橙、黄、绿”四个等级，房地产企业的计息负债增长规模根据不同等级严格限制。

在这一要求下，从去年9月开始，通过多维营销促进支付、股权转让和质押、拆分资产上市、调整生产和供应节奏、放缓投资步伐和优化债务结构等手段，对踩线房地产企业进行降级。特别是三四季度“红档”或“橙档”房地产企业投资大幅下滑，不少房地产企业掀起海外债务回购浪潮。比如以华侨城、招商局蛇口、金茂为代表的一批房地产企业，从去年9月份开始大幅增加股权转让。

在降低杠杆率、调整结构的操作下，从目前为止召开的业绩发布会来看，很多房地产企业都取得了显著的降档效果，如融创中国、大唐地产、中粮控股等已降至“黄档”，越秀地产、惠今控股、宝龙地产等实现了“零踩线”。

从指标提升难度来看，现金-短债比只涉及货币资金和短期计息负债，在“三条红线”中提升难度相对较低。目前“黄档”的企业，如融创、徐汇控股、中梁控股等，基本上都是在剔除预付款后，踩资产负债率指标。即便如此，几乎所有的房地产企业都表示了未来两年将“三条红线”减为“绿档”的决心。

——的土地集中度是有利的

除了“三条红线”引起的极大关注外，土地集中的政策影响也是业绩发布会的重点。至于今年3月出台的22个城市集中供地政策，房企管理层认为有利于促进整个行业的稳步发展。

徐汇控股首席执行官陈东彪认为，三次土地供应肯定会带来变化，这将有利于那些资金雄厚、经营优秀、管理精细的企业。

对于绿城中国、中梁控股、越秀地产等政策中土地布局覆盖22个城市的企业，整体影响可控。除了影响，很多房地产企业也提到，未来会继续关注22个城市以外的城市布局机会。绿地香港董事长兼首席执行官陈军在业绩发布会上提到，目前绿地香港布局约有10个城市与监管相关，但政策影响力相对有限，公司也在积极探索22个城市以外的潜在城市。他认为，这些城市虽然没有得到中央的引导，但还是有很好的窗口空间的。

毛利率下降——，利润率被压缩

毛利率是房地产行业普遍存在的问题。在高地价和新房限价的双重挤压下，房地产企业的利润率逐渐被压缩，2020年毛利率下降更为明显。

2020年，中粮控股毛利率由2019年的23.2%降至21%。忠良控股执行董事、首席财务官兼副总裁尤思佳表示：“2020年的利润反映了土地ac

作为房地产龙头企业，融创中国董事局主席孙宏斌判断新房销售市场将达到20万亿元，城市化率还有20个点的增长空间。根据年报数据，融创2021年的销售目标为6400亿元，与2020年相比保持了11.25%的目标增长率。所以孙宏斌认为实现目标没有挑战性。

徐汇控股董事长林忠也在业绩发布会上表达了对未来市场的九点展望。其中，第一个是坚定地看待中国和房地产行业。林认为，未来十年该行业的年均销售额应该超过17万亿元。基于此，徐汇制定了2021年的整体销售目标为2650亿元，与2020年相比仍保持15%的增长。

与上述两家公司相比，越秀地产和凯撒集团都设定了增长率超过15%的目标。其中，越秀地产2021年合同销售目标为1122亿元，比2020年完成的958亿元高出17.1%；凯撒集团董事长郭英成在谈到未来发展规划时也指出，公司2021年的销售目标是1300亿元，未来将继续坚持质量增长，年增长率不低于20%。

2020年年报季已经拉开帷幕，现在是所有房企检查成绩单的时候了。

经历了2020年疫情的冲击后，从最近发布的一些房地产企业年报中不难看出，房地产企业的日子在过去的一年里过得很艰难。头营竞争越来越激烈，行业格局红利越来越明显。勒死“三条红线”后，融资监管环境收紧，土地供应集中，2021年各大房地产企业何去何从？答案可能会在年度报告《大数据和高管之声》中找到.

谨慎派

时代中国董事会主席岑钊雄

资金和投融资方面会审慎统筹

到2020年底，中国的净负债率进一步降至66%，现金与短期债务的比率为2.1倍。

时代中国董事长岑钊雄表示：“目前，我们在控制整个债务、现金流方面做得很好。和负债的比例，资金和投融资方面，我们都安排的比较合理，而且比较审慎做统筹的安排。接下来将确保公司更有质量的增长。”

关于集中供地，岑钊雄表示，“有关这方面的政策，首先政府希望通过集中供地的方式，希望不要把地价推的这么高，希望有计划的安排，从政府的出发点来讲，对于推动整个行业更加稳健的发展是有帮助的。至于整个成效是怎样的，要看最后实施和事情的结果。时代中国整个土地储备的安排，目前有50%来源于城市更新项目，还有产城融合的项目。这一方面，我们对于公开市场招拍挂的依赖是比较低的，这一项政策对我们来讲，应该不会构成大的影响。”

越秀地产财务总监?陈静

增加境内融资比重，降低融资成本

3月16日，越秀地产举行2020年业绩发布会。截至2020年底，越秀地产的“三条红线”指标零踩线，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，全部“绿档”达标。

越秀地产财务总监陈静表示，“从大环境来讲，去年由于疫情的影响，整个融资环境前面比较松，后面比较紧的，公司利用了上半年比较松的环境，做了一些资金置换。其次，公司调整了境内境外融资比例，增加了境内融资比重，这样也降低了融资成本。再次，公司做了直融，让融资成本的进一步的降低。但今年的环境其实从去年下半年开始已经有点紧张了，那么今年做预算会比去年的成本稍晚多一点。但是公司也希望通过金融机构和融资产品的结合，尽可能维持今年的成本。”

积极派

招商蛇口董事总经理?蒋铁峰

指标全部绿档，有利于未来继续加速拿地

2021年3月23日，招商蛇口（001979.SZ）举办2020年度业绩发布会暨投资者交流会。年报显示，2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。按照“三条红线”要求，属“绿档”房企，全部达标。

对此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，招商蛇口“三条红线”监测指标全部绿档，拥有更大的举债融资空间，有利于未来继续加速拿地，在扩大土储规模，在融资受限的大环境下更具资金优势。

雅居乐集团副总裁?王海洋

集中供地让投资方向更清晰

关于供地两集中政策，雅居乐集团副总裁王海洋表示，“集中供地政策出来之后，我们都做过详细的分析，整体上来看集中供地是国家的长效控制管控的一个策略，它肯定要和其他政策协同才能推进国家现在要求的“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期），我们是非常理解与非常支持这个政策推进。现在集中供地之后我们认为是有好的一面。”

“首先在集中供地过程当中大家更清晰，对这22个城市的供地信息是更加清晰、更加透明，尤其对于资金能力和操盘能力较强的企业来说，准备的更充分，未来土地的溢价也会慢慢降下来。未来雅居乐可能在拿地方面首先要加强对市场的分析，集中供地之后，对22个城市的土地信息会更加清晰，这样便于提前对城市投资布局和公司的投资拿地方向更加有计划，以便于投资的优质土地更多。整体来说，后期在投资方向会更加清晰。”