一季度楼市热度未减 重点城市成交量可能创三年新高

房地产市场“严”字当头，无论是房企的投资方，还是土地供应方，还是个人房贷，房地产行业都进入了最全面的调控期。随着政策的渗透，深圳、东莞、成都、无锡纷纷将政策指向二手房，建立了二手房交易参考价格机制。

在严格的政策背后，其实是当地楼市高温造成的。从实际情况来看，部分投机需求有所减少，但居民购房热情似乎并未减弱。

到2021年第一季度，楼市继续火爆，28个城市的成交达到三年来的新高。二手房市场，2021年初市场热度持续，去年楼市因疫情关闭。市场成交基数低，成交规模明显增加。全国各省市的周转面积同比翻了一番。

值得注意的是，城市的分化已经成为常态。东部沿海一线城市和强势三线城市市场火热，东南沿海城市热度明显高于内陆城市。“热点恒热”的分化格局不会从根本上逆转。

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新房成交或创三年新高

2021年第一季度，房企普遍加大了一线、三线城市的新房供应。

前两个月，80个重点城市新增供应面积5550万平方米，同比增长83%，比2019年同期增长11%。“金银银”3月，热点城市商品房供应迎来高峰，28个重点城市预计新增供应面积1889万平方米，同比增长111%，同比增长29%。

一季度累计供应规模高于过去两年，比2019年同期增长4%。在中国商品房供应规模好于预期的推动下，新房成交量将达到新高。

前两个月，80个重点城市商品房交易面积7674万平方米，分别比2020年和2019年同期增长128%和45%。一线城市商品房交易面积达到694万平方米，同比增长233%，比2019年同期增长123%。北、广、深四市成交量好于过去两年，深圳、上海较2020年、2019年翻了一倍多。随着北京、上海、深圳等城市采取采访相关开发经纪企业、增加全市新房供应等措施，一季度末楼市交易逐渐回归理性，但整体交易规模仍达到近几年的高点。

前两个月23个二线城市交易总面积3490万平方米，同比增长103%，比2019年同期增长30%。然而，东部核心城市仍然是全国房地产市场交易的焦点。杭州前两个月商品房交易面积达到302万平方米，分别比2020年和2019年增长201%和162%。

三四线城市交易情况好于二线城市，53套商品房交易面积3489万平方米，同比增长142%，比2019年同期增长51%。

3月份，28个典型城市的商品房成交量预计将达到3051万平方米，分别增长80%和75%。总体而言，第一季度较2019年同期增长34%，一线城市继续引领增长，二三线城市差异化特征逐渐体现。

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15城二手房成交累计同比增160%

自去年下半年以来，房地产市场的繁荣已经从新屋市场蔓延到二手房市场。2021年初，市场繁荣延续了去年年底的繁荣，并且一线城市交易面积大幅增长，同比增长206%。上海和广州最抢眼。1月和2月交易量分别为529万平方米和227万平方米，同比增长300%以上；其次，北京累计同比增速高达150%；只有深圳市场的增速是11%，相对稳定，因为前期增长较快，市场监管越来越严格。

但由于去年同期基数较低，城市分化加剧，二线城市成交面积1481万平方米，同比增长133%。其中，前两个月合肥和武汉的成交量分别增至148万平方米和254万平方米，是去年同期的4倍多。15个城市中，只有成都二手房成交量同比为负。

一季度末，各城市成交规模重回市场高位。

整体来看，3月全国9个重点城市二手房成交体量为746万平方米，同比增长91%，环比增长72%。对比2019年同期，成交总量同比增长47%，其中南京同比涨幅高达177%，深圳、青岛等也有6成以上涨幅。

从日成交数据具体来看，成都、杭州、青岛、厦门等城市开启“小阳春”，环比均超100%，其余各城市同、环比也有不同程度增长，仅大连、深圳同比仍未转正，其中大连成交持续低迷，3月成交体量仅7万平方米。

随着中央信贷端持续收紧，热点城市仍将保持调控定力，围堵“投机”漏洞。热点三四线城市或将加入调控城市行列，而出台调控政策的核心一二线城市，若效果未达预期，或将效仿上海多次加码调控。值得注意的是，深圳、无锡、成都、东莞四城已建立二手住房成交参考价格发布机制，以稳控房价，受此影响，深圳多个片区二手房出现业主报价下跌的现象，预计后续热点城市有望跟进。

从楼市成交而言，预计二季度整体增长动能转弱，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转，核心一二线、强三线城市需求坚挺，成交仍将持续高位运行；弱二线和大部分缺乏基本面支撑的三四线城市，下行压力依旧较大。