《三条红线》红转黄绿风景中国唐寿春:旧制改革进入收获期

今年，“旧城改造”首次写入政府工作报告，关注度和需求度不断加强。拥有深圳“航母级”白石洲旧城改造项目的绿景中国，自然成为其2020年业绩会的焦点。

3月30日，中国执行董事兼董事长黄、执行董事兼首席执行官唐寿春、执行董事叶兴安、首席财务官兼公司秘书出席2020年度业绩会议。

年报显示，2020年，绿景中国实现营收54.25亿元，同比下降21.4%。其中，毛利约26.66亿元，同比下降约39.8%。股东应占利润34.53亿元，同比增长97.3%。毛利率为49.1%，2019年为64.2%。

对此，该公司的解释与年中并无太大不同，称收入和毛利下降主要是由于其销售计划的积极调整和出售待售房产收入的下降，尤其是以鸿树湾一号为代表的深圳项目。

陈建民补充说：“虽然今年综合毛利率有所下降，但仍保持在非常高的水平，也优于同行业水平。”

有业内人士表示，相比于平均毛利率在8%到20%的招投标、拍卖、挂展项目，老改造项目的毛利率更高，平均在50%左右。从这个角度来看，49.1%的毛利率对于持有90%以上旧装修项目的绿景中国来说，也算是一个正常水平。

此外，随着中国吕晶白石洲老改造项目几个重要节点的完成，“收获”成为管理层绩效会议中最常提及的词。

“旧改进入收获期”

唐寿春在演出会上底气十足地表示，老改造项目已经进入收获阶段。

观点地产新媒体获悉，中国吕晶于2018年底获得白石洲项目规划指标，总建筑面积358万平方米，分三期开发。目前项目已完成100%合同签约，并已开始一期实施方的申请。预计2021年年中左右开工，2022年或2023年实现销售。

管理层表示：“白石洲旧改项目前期最困难的工作已经完成，很多不确定性已经消除，将为集团未来带来巨大的成长空间。”

截至2020年底，吕晶中国房地产总土地储备面积约648万平方米，其中约80%位于大湾区深港珠莞等重点城市。管理层曾多次公开表示：“对于未来10年的发展来说已经足够了。”

另据介绍，绿景中国集中在大湾区的四个老改造项目已进入开发建设阶段。其中包括以白石洲为代表的三个深圳旧改造项目，以及预计将于2022年底推出、价值约100亿元人民币的李广项目和正在出售的红树湾项目。其中还包括去年启动的珠海东大桥项目，总价值超过150亿元，预计将于今年10月出售。

此外，在销售资源上，珠海欢乐俱乐部总价值有望达到90亿。化州国际花城年销售额约10亿元，目前销售面积约100万平方米。

从这个角度来看，中国吕晶的旧改造工程似乎已经进入了“收获期”。但同时也可以看到，过于依赖旧有的、已经改变的单一业务结构，也使得其业绩和收入难以保持稳定。

谈到2021年的销售目标，吕晶中国表示，最初计划销售约65亿元人民币。

根据财务报告，2018年至2020年，吕晶中国房地产的营业收入分别为45.16亿元、69.02亿元和54.25亿元。

负债与融资

绿景中国几乎把所有的精力都投入到白石洲项目上了

年报显示，吕晶中国房地产扣除预付款后的资产负债率为61.8%，比去年同期下降约14.8个百分点，达到标准。净负债率为76.6%，比2019年底达到标准下降了约60.4个百分点。无限现金负债率为0.54，比去年同期上升约0.04。结果，2020年吕晶中国房地产只有一项年度指标超标，比2019年低两个档次，实现了“由红转黄”。

财务总监陈建民指出，目前吕晶中国“三条红线”中有两条达标，主要是因为白石洲提前释放了部分利润。至于短期负债率指标，随着东桥、白石洲进入预售阶段，明年将撤资达标。

有投资者询问融资现状，管理层在现场表示，公司至今没有新的扩张或其他表外融资，到年底整体平均融资成本为17.1%。

同时，针对融资计划，我说2021年，绿景中国将围绕几个即将投入开发的旧装修项目，推出专项融资。目前各种项目的专项融资方案已经基本落地，有的已经通过银行审批，甚至有的已经进入退出状态。其中以白石洲项目为代表，光大银行批准207亿元资金支持。

至于是否进行股权融资，管理层表示目前没有明确的计划，但根据自身资金需求和引进品牌的需要，不排除在各级股权进行少量股权安排。

报告期内，吕晶中国房地产的现金和银行存款余额约为94.1亿元，同比增长12.7%。无限制现金54.3亿元，同比下降2.0%。两大商业品牌为代表的项目，总建筑面积约为799，888平方米。此外，与万达集团签订合作协议，计划在化州的绿景国际花城打造第一家万达广场。

于2020年12月31日止，集团来自商业物业投资与经营的收益约为6.2亿元，逆市按年升约0.2%。

对此，唐寿春表示，随着重点项目的推进以及财务状况的改善，有信心改变绿景中国的评级状况，希望在预期2至3年内得到提升。

但在未来，如何应对日趋收紧的地产金融政策、稳住上升的财务杠杆、寻找其它利润增长点以及实现收益的稳定，仍然是曾标榜百亿目标的绿景中国需要持续考虑的问题。