正商产业走出河南了吗？征地100亿元后规模及债务调整

正尚工业于3月25日披露了去年的业绩报告。据一位投资人介绍，公司3月30日召开投资人业绩会，表示在保证郑州市场地位的同时，2021年要加大郑州以外的拓展力度。

深入培育郑州的正商产业，河南还是一个无法回避的话题，但接下来，我们也可能开始寻找河南以外的新项目。

至于收益、毛利、“三条红线”等数据，正商实业管理层一一回应，试图向投资者释放更多信心。

走出河南？

据报道，正商工业一直以郑州为主要基地，布局河南省城市布局，重点拓展强势二线城市和新一线城市。

报告了解到，2020年正商产业新增59块地块中，通过公开拍卖等并购方式收购的有47块，无一例外都位于河南省；另外12块是通过现金支付从母公司收购的，但也位于河南郑州和洛阳。

事实上，去年也是正商实业收购土地难得的“大年”。新收购的59块地块总面积约242万平方米，总可售/可租建筑面积约520万平方米(按最大允许容积率估算)，总造价约105.85亿元。

根据以往的数据，2016年，正商实业从公开市场只收购了5块土地，2017年增加到14块。2018年通过招标、拍卖、挂牌等方式收购51块，2019年收购10块。

一位投资人引用正商实业管理层的说法称，正商实业去年新收购的土地价值达到384亿元，年底总价值约580亿元，基本满足近两年的销售。

还了解到，正商实业2021年的征地资金预计与2020年持平，并明确表示，在保证巩固郑州市场地位的同时，要加大郑州以外地区的拓展力度。

事实上，正商工业也在规划“走出去”河南，首选目标在长三角地区。

投资者引用了管理层的声明，并透露河南省将选择一些高质量的三线城市进行一些布局，但将投入更多精力在长三角地区获得新项目。重点是扩大产业好、经济活力足、人口流动性明显的长三角地区，对这些地区的征地采取更加积极的态度。

从年度业绩报告的内容来看，到目前为止，正商实业的年度报告中没有列出省外的项目，只在母公司正商集团的官网上有。除河南外，还有北京、武汉、青岛、文昌四个项目，包括北京正商星海花园、青岛正商蓝海港、文昌海南正商鸿业湾、武汉正商金玉家、武汉正商书香华府。

随着正商产业的加速发展，母公司的项目将陆续注入上市平台，或许还包括省外的这些项目，就像去年23.68亿人民币收购母公司旗下的郑州、洛阳5个项目一样。

当时项目5有12块地，总建筑面积109万平方米。

旧改与规模

由于征地和资产注入的加速，2020年正商的资产规模也将快速增长。

数据显示，2020年，正商实业资产达到671.52亿元，增长29%，净资产达到78.89亿元，增长111%。同时，2020年合同销售额为283亿元，比2019年增长25.8%。

对此，正商实业投资人回忆了会议内容：“净资产增速明显快于整个资产规模增速，反映公司财务结构正在逐步改善。”

然而，业绩报告中披露的数据显示，正尚工业去年的营收为80.69亿元，同比下降9.2%

至于营收下降和毛利减少的原因，正商实业解释说，营收和毛利减少33，354英镑主要是由于新冠肺炎疫情爆发导致一些房地产项目的开发进度和交付延迟。此外，虽然由于今年新完成的房地产项目(从2019年的54.2万平方米增加到2020年的74.3万平方米)，结转的建筑面积整体有所增加，但国家对房地产行业的调控措施(包括限购限价政策)导致该物业的销量和售价下降，增加了部分已交付物业的毛利压力。

然而，管理层仍然希望在业绩会议上向投资者释放更多信心。当被问及收入和毛利的下降时，它强调说，去年影响毛利的只是“一个项目”。

对于老资源丰富的正商产业来说，未来的毛利率还是有可能保证给投资者的。

根据上述投资者的说法，公司目前正在获得更多的老改造项目，“老改造项目的毛利率相对较高，目前处于30%左右的毛利率水平”。

据了解，郑州正商产业旧改造项目应在土地整理后公开拍卖，待土地通过招标拍卖方式取得后，才能确认土地储备。

目前，郑州旧城改造项目根据公司的建设和销售情况，逐步进行招标、拍卖和悬挂土地收储，一方面尽量减少资金占用，另一方面避免造成土地闲置。

通过这个模式，郑州正商每年有100万平方米的土地转为确认土地储备。目前，郑州四环以内项目的整体土地储备建筑面积近3000万平方米。以后根据公司规模和郑州市土地储备情况，可能会调整土地改造速度。

至于每个企业关心的“三条红线”，

rdquo;问题，正商实业称，单纯从上市公司的财务报表来看，的确“三道红线”全都超线了，但国内金融机构更加看重的是正商集团，就是地产板块上市和非上市部分整体合并之后的财务报表情况，截至去年9月30日的数据看，整个集团除了现金短债比这个指标超标之外，其他的指标还是符合要求的。

年报显示，2020年度，正商实业有息负债为151.35亿元，较2019年减少50亿元。在151.35亿元的债务构成中，一年内到期的短期有息负债为63.51亿元，长期有息负债为87.84亿元。融资成本2020年度为8.9%，和2019年基本持平。

“在2021年，仍会适度控制有息负债规模。”正商实业表示。