关联公司审计难以增加鑫源的服务绩效 年报也“难以制作”

3月份在地产股和港股地产股提交了2020年的成绩单。在新冠肺炎疫情和资本市场“偏好”变化的影响下，地产股和内地股呈现两极分化。

一端是地产股“增收不增收”，利润率不断压缩；另一端，地产股正经历着收入和规模的爆炸性增长。因为经营数据不如预期，所以地产股选择延迟公布年报可能可以理解，但业绩有所提升的地产股仍然选择延迟公布年报，多少有些“反常”。

4月1日，鑫源物业服务集团有限公司宣布因某种原因推迟发布2020年度业绩报告；同时，由于未能如期公布2020年度业绩，根据HKEx的要求，鑫源服务将从即日起暂停其股票交易，直至审计结果公布。

关联公司审计问题

纵观鑫源服务发布的未经审计的2020年度业绩，可以看出，与业绩下滑的国有股不同，在此期间，其业绩有一定程度的增长，其中营收6.6亿元，同比增长23.62%；毛利2.64亿元，同比增长30.85%；期间，毛利率为40%，比2019年增长2.21个百分点。

同期，上海证大、傅生国际和郭蕊房地产的表现并不乐观。其中，披露未经审计数据的上海证券交易所2020年实现营业额45.99亿港元，同比增长240.92%；相反，股东应占亏损进一步扩大至11.51亿港元。

根据中期报告，傅生国际和郭蕊房地产有相同的表现。2020年中期，富顺国际收入增长129%，达到6.85亿元，综合总收入由盈亏转负3.8亿元，同比下降462.92%；郭蕊地产收入33.22亿元，同比下降12%，归属于母亲的净利润约7131万元，同比下降83.4%。

虽然业绩不同，但进一步对比发现，延迟公布业绩的原因是一样的，都是由于关联公司合并审计的原因。

事实上，2020年3月，香港会计界就担心年报大规模延迟发布。当时，新冠肺炎疫情爆发后，上市公司的审计工作普遍受阻，许多公司未能按照HKEx的要求在2020年3月31日前公布年度业绩，这将进一步引发停牌。

据香港当地媒体报道，当时有数名会计师就延迟披露业绩一事与香港证监会会面，希望找到一个折中方案，比如延迟公布业绩的最后期限，避免大量公司需要停牌等。但香港证监会一位发言人表示，发行人必须有无法解决的具体实际困难，才能证明其延迟公布结果是合理的。

上市规则几次修改后，审计师意见对上市公司停牌和复牌有决定性影响。HKEx通常不审计上市公司的财务真实性，但主要是会计师事务所的报告。这也意味着会计师事务所审计和评论的财务数据也能反映业务数据的真实情况。

其中，2018年，香港交易所修订的上市规则引入了“快速退市”规则。主板公司证券停牌18个月或创业板公司证券停牌12个月，上市状态将被取消；次年9月，HKEx将审计意见纳入公司的暂停标准。

2020年，将有65家企业退市，其中31家上市公司因《上市规则》退市。其中，房企包括五洲国际，其退市原因是不能上市

另一方面，傅生国际未能及时向审计师提交审计财务数据和信息要求；这与五洲国际的经验相似。公司2019年10月爆出破产消息，被世茂随便收购，卖掉项目解决流动性危机。由此可以推断，傅生国际的审计工作会涉及到很多移交事宜。

大量的关联交易意味着审计工作需要更长的时间和更高的成本。今年1月，德勤会计师事务所(Deloitte Touche Tohmatsu)因未能与会计师事务所就2020年的审计费用达成共识，辞去了傅生国际公司的审计师职务。随后，傅生国际委任大新梁学莲(香港)为本公司核数师。

目前，因关联公司审计而产生差异的房地产企业还包括豫州集团。2020年财报显示，收入104.11亿元，同比下降55.2%；归属于母公司所有者的利润为1.17亿元，同比下降约97%；与2020年上半年相比，这两项数据不升反降。

据知情人士透露，出现上述情况的原因是关联公司和集团上报的数据不一致。然而，另一位接近禹州集团的人士表示：“可能有一些审计规则不同。禹州也尊重审计规则，严格遵守相关规定。”

鑫苑服务上市一年

回到新源服务，它在2019年11月完成了敲钟上市。通过地产股，上市当天，规模虽小，鑫苑服务仍旧获得资本市场的追捧。于招股期，其在香港公开发售、国际发售分别获得获得6.01倍、2.64倍认购，共计募得款项2.2亿港元。

和大部分物管上市一样，鑫苑服务大部分所得款将用于扩大自身在管规模。招股书显示，鑫苑物业称，所得款项净额约60%将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会；约15%将用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型；约15%将用于升级及发展自有信息技术及智能系统。

过去一年时间里，物管公司并购潮起，收并购频频发生，而在此期间，手持6亿元现金的鑫苑服务则有些“安静”，没有借着上市募得的资金优势不断扩大规模。

2020年，鑫苑服务完成一次增资和一次收购动作，包括以134.72万元增资邯郸市钢城物业服务有限公司股权40%，1348.17万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司100%股权。

其中，上述增资动作于去年6月9日完成工商注册。按鑫苑服务往期公告初步判断，若干关联交易或许与上述收购相关。同时，鑫苑服务与禹洲集团核数师均为安永会计事务所。

一位财务分析人士表示：“禹洲关联交易也是安永审计的。去年，‘四大’爆发了一些负面的消息，包括安永审计的瑞幸咖啡、德清内部举报事件等。可能基于这些事件，事务所对现在收入确认过于激进的企业会更加谨慎。”

关于未来收购动作，鑫苑服务管理层在中期业绩会上称：“鉴于公司去年刚完成上市，在重大收并购方面的工作仍在接洽中，业务成果会在2020年以后年度体现出来；同时，将会在国企改制、城市更新改造、三供一业改革中寻找机会。”

那么，钱用在哪里？答案是：“银行定期存款”。2020年中期报表显示，鑫苑服务投资活动现金流为负5.4亿元，主要为购买银行定期存款投资5.38亿元。或许，在鑫苑服务看来，面对诸多不确定性因素，保本投资、持有大量现金才是平稳过渡的最好方式。