《小洋春》如期而至 第一 二手房交易超出预期

自2021年以来，房地产市场的人气并没有减弱。作为传统的旺季，“小阳春”如期在3月到来。一是二手房交易超预期。二手房成交量环比增长70%以上，其中一线城市和成交规模令人眼花缭乱，上升到历史新高，二三线城市分化明显。杭州、南京、宁波、厦门等热点城市的成交量均创下近年来的月度新高，而郑州、天津、南宁、昆明则继续下滑。

在核心一、二、三线强势支撑下，居民购房积极性更大，预计4月份热度将继续维持。然而，随着房地产信贷政策的全面收紧，北京、上海、深圳、浙江等省市金融监管部门加强了对个人信贷资金的管理，防止消费贷款、商业贷款等信贷资金违规流向房地产市场。投机需求将得到有效抑制，房地产市场有望逐步恢复稳定状态。

013月典型城市成交同环比涨幅约7成

2021年第一季度，中国房地产市场“淡季不淡”。随着市场进入传统的“小洋春”，3月份典型城市商品房交易表现自年初以来持续火爆。根据审评委数据，预计28个监测城市的交易规模达到2985万平方米，比上个月同期增长70%以上。总体而言，一季度同比增长33%。

其中一线城市领先优势明显，二三线城市开始呈现差异化特征。

2021年3月，四个一线城市新房总成交量约412万平方米，环比增长79%，同比增长152%，创下近三年新高。由于2020年第一季度新冠肺炎疫情的巨大影响，整体市场停止。整体基数较低，同比增长数据仅供参考。从今年1-3月的数据来看，与2019年第一季度同期相比，增幅仍为97%，尤其是北京、上海和深圳，均较2019年同期增长了100%以上，分别为100%、132%和136%。

3月份，24个重点监测二三线城市的总成交量约为2573万平方米，同比增长70%，同比增长68%。但一季度累计规模仅比2019年同期增长26%，与一线城市差距明显。从具体城市来看，杭州、南京、宁波、厦门等热点城市1-3月累计增幅较2019年同期已超过100%。同时，1-3月，天津、Xi、昆明、郑州、长春等城市的交易规模较2019年同期有不同程度的下降。从这些重点监测城市可以看出，二三线城市分化明显，有的城市和一线城市一样火热，有的城市在下行。

02热点二三线供货规模加速放大

2021年3月交易规模的增长，一定程度上得益于3月份热点城市的供应高峰。根据审评委数据，28个监测城市新增供应面积约为1978万平方米，比2月份增长121%，同比增长35%，比2019年同期增长6%。

一线城市供给规模稳步上升，而热点二三线城市供给规模持续上升。

2021年3月，四个一线城市3月份的供应面积为136万平方米，环比增长39%，同比增长7%。但一季度整体供应量仍低于2019年同期，且前三个月累计下降。

03二手房10城同环比普涨

2021年3月，二手房市场整体表现光明，10个重点城市成交总额1056万平方米，比上个月翻了一番，增长101%。基于去年同期经济仍在复苏时相对较低的营业额基数，本月同比增幅高达105%。值得一提的是，与2019年同期相比，同比增速仍为60%，整体一季度比2019年高70%以上。目前市场规模处于近几年的较高水平。

就城市而言，10个城市的增速都在50%以上，杭州、青岛、厦门的增速都翻了一番。同比来看，整体表现有增无减。北京和厦门的同比增长率分别高达177%和144%，深圳由于政策调控下降了19%。值得一提的是，政策调控后上海二手房成交规模依旧高量，3月成交354万平方米，同比翻2倍，较2019年同期也增76%。

当前全国主要城市二手房住宅市场虽处于历史高位，但年初一系列新政加码调控市场已初见效，叠加新房供应释放，二手房市场热度回流新房市场在所难免。预计后续成交规模将高位企稳或有小幅回落。

04?热点城市信贷资金管控趋紧

一季度，热点城市房地产市场热度不减，为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，合肥、深圳、东莞、成都等12市相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。其中，上海连番6次政策加码，严堵政策监管漏洞，堪称本轮房地产调控的风向标。与此同时，房贷管理的“两道红线”持续发力，核心一、二线城市纷纷出现房贷额度吃紧、放款周期拉长等现象。

1月，北京银保监局要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和经营性贷款合规性开展全面自查，上海银保监局要求切实加强信贷资金用途管理，强化用途预警。2月，人民银行深圳中支窗口指导商业银行加强规范管理，组织银行开展经营贷资金排查，责令提交自查报告和承诺函，广东银保监局围绕授信调查等各个环节开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查。3月，浙江银保监局、省住建厅等联合下发通知，要求省内金融机构对2020年以来房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款等业务进行全面自查。

结合我们实际调研情况发现，不仅北京、上海、深圳、浙江等多省市金融监管部门加强个人信贷资金管理，严防消费贷、经营贷等信贷资金违规流向楼市。热点三、四线城市房地产信贷管控同样趋紧，年初以来四大国有银行皆出现房贷额度吃紧、放贷周期延长等现象，部分城市项目甚至大定签约两月有余，银行仍未授信放贷，究竟何时放款尚无定数。

2021年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，热点城市仍需保持调控定力，结合市场实际变化，及时采取有针对性的调控政策措施。

我们认为，徐州、佛山、盐城等热点三四线城市或将加入调控城市行列，2020年以来，长三角、粤港澳地区热点三四线城市房地产市场显著转暖，徐州、佛山、盐城、泰州等多城频出地王，房价一致看涨预期强烈，未来政策加码的可能性颇高。

杭州、成都、深圳等前期已经升级调控的城市，如调控效果未达预期，或将效仿上海进一步加码调控，以期维稳房地产市场。而针对部分压力城市则有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。