面对房地产私募的挑战和未来 2021观点资本圆桌上海站圆满落幕！

这是一个房地产私营部门的盛会。在上海这个温暖的春天，经济学家、房地产私募基金、开发企业、金融机构等高层官员齐聚一堂，欢度方菲“四月一日”。

去年以来，私募股权投资基金监管和最新的《证券法》行业监管，使房地产私募股权行业走向健康发展的新轨道。

行业自律体系逐步完善的同时，也面临着更多的挑战和机遇。随着房地产私募行业马太效应的加强，机构实体之间的竞争越来越激烈，这就需要更稳定的发展战略。此外，随着股票时代的临近，资产管理的重要性更加突出，房地产私募的商机更加多样化。

随着房地产投资信托基金上市第一年的到来，我们同时在问行业。私募基金未来如何探索前进之路？在强监管下，私募应该如何做出改变？

2021年4月8日，以“房地产基金的挑战与未来”为主题的2021观点资本圆桌会议在上海成功闭幕。在长达五个多小时的讨论中，嘉宾们希望在中国私募基金规模最集中的上海找到共鸣，寻找行业的实力跟上。

宏观大势与私募基金运营关键

要确定私募基金在房地产领域的方向，需要从宏观的角度去观察和思考。

资本圆桌会议开始时，著名经济学家连平与嘉宾分享了当前的宏观环境和经济发展趋势。他认为，中国经济正在实现稳步复苏增长。至于房地产，由于房企融资仍然有限，房地产投资更有可能保持稳定。

连平坚定认为，房地产行业仍有良好的增长空间，主要在新型城镇化、城市群和大都市区之间。但是，这个空间并不是指总量的概念，而是指结构的变化。

行业前景正在好转，但由于监管部门对私募基金有更为详细的要求，行业面临的挑战并不容易。在接下来的对话中，中成投资副总裁冯认为，房地产私募基金应该回归私募和投资的原点。长期基金、组合投资能力和主动管理能力将成为房地产基金跨周期的核心要素。

建行国际资本有限公司董事总经理曾月辉也持相同观点。他认为，房地产作为一个周期性很强的行业，如何跨越是很有挑战性的，尤其是对于长期资产配置来说，需要有一个高瞻远瞩的眼光和前瞻性的资产配置。同时需要适应市场和政策的需要。

康桥集团副总裁、华东董事长肖从历史发展的角度将房地产业划分为三个发展阶段。他认为，现在行业已经进入第三阶段，也就是要求管理层分红的阶段。

这也意味着曾经依靠土地红利和财务杠杆红利的房地产时代即将结束。与房地产共生，房地产私募基金也要适应靠能力取胜的新轨道。

绿地金融控股集团首席战略官李翔指出，未来房地产行业的金融属性将更强，但金融杠杆将被削弱，赋权将得到加强。私募基金作为房地产金融极其重要的一部分，未来仍有很大的发挥空间。

地产+畅想与公募REITs机会

的确，随着房地产行业的深入，衍生出更多的商业方向，其中蕴含的机会和空间更有前景。对于房地产私募基金来说，未来发展的关键是如何利用资本优势来匹配连接行业的需求。

会议期间，很多嘉宾给出了不同的答案，畅想私募基金和房地产的多元化空间。

光大安石董事总经理万水航与嘉宾分享了自己的商业投资经验。目前北上广深已经进入股票阶段。挖掘持有财产的价值似乎是一种趋势选择。他指出，光大安世很少拿自己的土地去建商场，但很多都是收购。因地制宜的看看项目周围的主要消费者，做好定位，挖掘出它的独特价值。

经过五个多小时的讨论交流，嘉宾们一致认为，通过深度捆绑投资和运营的利益，可以更好地实现民营房地产基金的发展。陈曦基金副总裁阮小军是上述观点的有力输出者。他还指出，目前，所有的民营房地产基金，无论其出身和背景如何，都在基于自身能力形成差异化的竞争优势，在这条轨道上深度培育是行业基金坚持的核心之路。

可以说，与房地产行业的深度融合和共享发展是资本圆桌会议的热门话题。而即将完成“最后一英里”的REITs公募，对房地产私募基金意味着什么？这引发了在场嘉宾的又一波讨论高潮。

喆安投资总经理车阳认为，公募REITs和房地产私募基金的关系就像PE和上市公司，如果没有上市公司这个汪洋大海，私募基金或者PE，或者VC，都不可能有一个很好的通路。因此，私募基金还是要在资产管理的角度发挥更多的作用，因为私募基金的优势就是投资管理能力和未来的让价值提升的能力。

信保基金 REITs 平台总经理李文峥从技术的层面分享了未来私募基金与公募REITs更多的合作机遇。他分享称，公募REITs在基金管理上，有一些角色，如交易协调员等是需要私募基金去承担的。另外，回归到资产管理端，将金融和资产能力结合最好的其实是私募基金，只要把优势发挥出来，各自找好关键点去把握，机会还是非常多的。