近万亿国内外债券到期 房企积极开展多元化融资渠道

“三条红线”后，房贷集中管理制度继续重叠，同时加大了对非法信贷资金进入楼市的查处力度。2021年，房企整体融资环境继续趋紧。在这种压力下，房企整体投资趋于保守，征地投资总规模约为7251亿元，仅比去年同期小幅增长3.06%。

同时，各大房企都面临着今年到期巨额债务的压力。据CAIC监测数据显示，截至3月31日，仅国内300家核心房企今年到期的债券总规模就高达9915亿元。

为了应付今年到期的债券，房企在2021年初发行债券，主要融资是偿还到期债务。其中，3月份非百强房地产企业融资占比超过50%，为近年来最高。

但由于融资环境不断收紧，2021年第一季度房企融资量一直在逐年下降。未来，房企应积极发展更加多元化的融资渠道，不断优化债务结构，降低融资成本。"

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“三条红线”悬顶，房企投资保持谨慎

2020年8月20日，住房和城乡建设部、央行召开重点房企座谈会，明确提出实行房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规范化和透明度。同时，还公布了住房融资的“三条红线”，即：1。不含预付款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金负债率不到1倍。根据房企“踩线”的不同情况，按“红、橙、黄、绿”档控制计息负债年增长率。

“三条红线”后，房地产行业的金融政策进一步加强。受融资和供应政策的影响，2021年第一季度房企投资延续了2020年下半年以来的谨慎趋势，土地市场整体交易持平。一季度征地投资总规模约7251亿元，同比小幅增长3.06%。房地产百强企业整体征地销售比例仅为0.22，其中近30%未征地。

4月份，随着“土地集中供应”政策的实施，一二线城市和三四线城市的土地市场将逐步划分为两个赛马场，不同类型城市的企业投资策略和方式将进行调整，供应方的变化也将导致新一轮的行业洗牌。

总体而言，在越来越严格的调控下，房企整体投资态度仍将保持谨慎。

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今年有近万亿境内外债券到期

融资方面，今年房地产企业面临巨额到期债务。据CAIC监测数据显示，截至3月31日，仅今年到期的300家国内核心房企债券总规模就达到9915亿元，比去年增加近3000亿元。为应对今年到期的近万亿国内外债券，市场迎来了2021年房企发债浪潮。

但据CAIC数据显示，2021年第一季度，境内外发行债券的房企累计融资规模约为3082亿元人民币，同比下降12%。截至3月底，海外债务发行总规模仅为1127亿元人民币左右，较2020年下降37%。仅国内受年初金融机构充足、整体信贷环境相对宽松的窗口期影响，总规模1954亿，同比增长14.5%。

总体而言，在融资环境收紧的情况下，房企整体融资额明显下降。一方面主要在于第一季度春节假期和统计时间，房企融资环比下降；另一方面，

具体来说，国有企业的融资成本略有增加，而民营企业的融资成本与去年基本持平。一季度，随着中国人民银行(PBOC)和中国保险监督管理委员会(保监会)对房地产贷款余额和银行金融机构个人住房贷款余额上限政策的实施，住房企业内债发行阻力略有增加，国有企业比去年略有上升25个基点，民营企业基本持平。

从企业规模来看，非百强房企融资积极度最高；TOP50-100房企海外融资成本最高，达8.87%；TOP10房企境内外发行成本相差无几。
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国企成融资主力，中小房企融资占比飙升

在“三条红线”+“两限”政策限制下，民营房企融资占比降幅明显，已由去年的56.1%降至45%，下降11个百分点，国企逐渐替代民企成为融资市场上的主力。

从投融资占比来看，50强房企拿地投资额占市场总额约55.1%，融资额占市场总额约51.3%，其中投资房企投资集中度有所下降，大型房企拿地投资更加谨慎。

值得注意的是，一季度非百强房企融资占比由去年下半年的30.8%升至34.7%，3月单月的融资占比更是飙升至53%。

这主要是由于一方面百强房企的融资规模有所减少，融资规模减少的房企中有约39%的企业同比降幅超过50%，规模总量的减少使得中小房企占比出现了提升。另一方面，在债务到期以及融资环境持续收紧影响的压力下，中小房企也在积极发债寻找融资渠道。

我们认为，在“三条红线”、房贷集中度管理制度压力下，2021年房企的整体融资环境还将持续收紧，在此情况下，房企融资分化将持续，一方面，财务优秀的房企将获得更高的有息债增速，企业发展或将提速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善；另一方面，债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限。

未来，在融资环境持续收紧背景下，房企应积极开展更加多元化的融资渠道持续优化自身的债务结构，降低融资成本。同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续提高运营能力，提高项目去化，加快开发周期，加快销售端现金回流。