中央政府发出政策红包 海南应该防止通过借贷政策来投机房价

4月12日上午，国务院就海南自由贸易港政策体系建设进展举行新闻发布会。海南省委书记沈晓明、海南省省长冯飞、国家发展和改革委员会副主任梁聪、财政部副部长邹嘉仪、商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文、海关总署副署长张基温、国家外汇管理局副局长王春英分别介绍了海南自由贸易港政策体系建设进展情况，并展示了对海南自由贸易港建设的一系列支持

受利好消息刺激，海南板块逆势上涨。截至12日中午，海南自由贸易港指数涨幅超过3%。文华集团、大东海甲、海南海药等。有每日限额，而海奇集团等。强烈上升。

此前，4月9日，中国人民银行、中国保险监督管理委员会、中国证监会、国家外汇管理局联合发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》，以具体“金融支持”措施落实《海南自由贸易港建设总体方案》重要战略部署，以最具兼容性的金融政策和制度框架措施推进海南自由贸易港建设。

记者注意到，上述意见中有三处提到“房地产”，包括房地产企业限于“提高非金融企业跨境融资上限”，允许符合条件的非居民根据实际需要原则在海南购买房地产。自由贸易港；支持海南在房屋租赁领域发展房地产投资信托(REITs)。

其中，海南“非居民”购房引起了社会的广泛关注。允许“非居民”在海南购房是否意味着海南楼市限购政策的松动？这一举措会对海南楼市产生怎样的影响？记者专门采访了很多相关领域的专家学者，看他们怎么说。

房企被“踢出”跨境融资上限

央行等四部门的意见，认为基本建立了海南全面深化改革开放金融支持“四梁八柱”的基本主框架，有助于弥补海南金融短板，巩固海南金融基础。

在33项具体金融措施中，《意见》提到“可以适当提高在海南自贸区注册的非金融企业(不含房地产企业和地方政府融资平台)跨境融资上限，实现更高规模的跨境资本整合”。在这项措施中，房地产企业和地方政府融资平台被排除在支持和鼓励的非金融企业之外。

对此，海南省房地产协会常务秘书、金城岛服务商董事长王璐在接受采访时表示，在“可以提高非金融企业跨境融资上限”的措施中，特别强调将房地产企业和地方政府融资平台排除在外，央行等四个部门必须慎重考虑。而且，这一举措增加了“适当”的限定词，说明央行等四个部门对非金融企业跨境融资更加谨慎。

王璐表示，这项措施对房地产企业的限制，符合严格控制房企负债，排除房地产企业和“三条红线”，以及“房地产是目前金融风险中最大的‘灰犀牛’”的论调。

“此前，财政部还多次表示‘防范和化解地方政府债务风险’。”据王璐分析，尤其是各地以“城市投资公司”为代表的地方政府融资平台，是地方债务“雷电”风险高的地方。据公开数据显示，截至2020年底，全国政府债务余额为46.55万亿元，政府债务余额比例。

“非居民购房对楼市影响有限”

央行等四部门在《探索和放宽个人跨境交易政策的办法》中的意见中明确表示，支持在海南自贸区就业的境外个人开展包括证券投资在内的各种境内投资；符合条件的非居民根据实际需要原则允许在海南自贸口岸购买房产，并为符合条件的非居民购房提供交易便利。

在这一举措下，"非居民买房"也引起了房企和购房者的广泛关注。在海南楼市调控政策一直在加大的情况下，有人感到困惑。「非居民」是什么概念，为什么要专门针对「非居民」购房制定特殊规定？从某种意义上来说，海南楼市是变相放松了吗？

王璐解释说，“非居民”一般是指外国人，允许外国人投资房地产符合海南自由贸易港“自由便捷投资”的政策。“符合条件”目前还没有官方定义，但对它的理解应该主要是从“遵守法律法规”的角度。

“公众理解，变相放松海南楼市被过度解读，对家庭购房的限制并未放松。”王璐表示，这项措施对目前海南房地产市场的影响有限，原因有二：一是原限购政策没有限制外国人，海南还专门出台了外国人购房和住房保障服务关政策；二是外籍人士在海南的购房占比本来就极低。

海南师范大学自贸港研究中心副研究员马超表示，按实需购买是有助于控制炒房，并不会引起炒房热。他分析认为，从目前来看，境外人士在海南购买房产的保有量或者说基数并不是很大，因为目前在海南的境外人士并不多。但他同时表示，未来能够进入海南岛的境外人士能有多少，还有待一定的观察，“按实需购买”还有一层意思，将来很有可能也要限制他们的实际拥有的房产套数。

不过，马超表示，政策措施的正面刺激，对于房地产市场的影响还是有作用，但整体可控。

马超告诉记者，政策鼓励在海南换汇，然后购买房地产，这个本身对于自贸港来讲，资金流进入内地是有一定的防火墙屏障，这样有助于将一定的外资资金尤其是美元的资金让它自由地进出海南岛，但是不能够自由地进出国内，对国内的金融市场来说是一个可控的风险，也是一个避免造成大规模冲击的风险。

“这些资金未来进出自由进入海南岛，对海南来说可以拥有一定的外汇（包括美元）的储备。”马超认为，这样有助于海南岛形成一个外资的资金池，这些资金进入海南岛之后，因为它本身是购买房产就留在了海南，可以利用这部分外资再去进行海外的投资和购买大宗商品，而不影响我们原来的外汇储备尤其是美元的储备。

“要防范借政策炒作房价”

“此次意见明确‘非居民’的购房政策，值得行业的关注，监管部门也要防范此类政策下房价的炒作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，从此次政策可以看出，通俗理解是，后续一些境外人士在此类区域就业过程中，购房的门槛会降低，包括住宅和非住宅项目。

严跃进称，此次政策明确，允许符合条件的非居民按实需原则在海南自贸港内购买房地产。海南自贸港的范围是什么？从相关政策来看，海南自贸港的实施范围为海南岛全岛，如果从重点片区看，或更强调洋浦片区、海口和三亚等区域。

不过，严跃进提醒，此次购房政策与此前的购房群体没有太多关联，但必须看到，海南市场这两年经历过调控后，潜在的购房需求比较充足，市场容易炒作，所以客观上还是需要注意风险，比如防范此类政策下有人对当地房价的炒作。

严跃进还称，换句话说，此次政策的支持下，海南潜在的购房需求是增加的，且有可能伴随各类投资资金进入，房地产市场不排除会有炒作的可能。对于此类风险，要求监管部门积极监管近期市场走向和动态，及时发现新问题和解决新问题。从实际过程看，要对中介机构和房企营销部门及时进行监管，防范炒作海南自贸港“红利”概念。

对于意见中“支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金（REITs）”的举措，王路认为，在海南，房地产投资信托基金目前针对的主要的对象是“写字楼、商场、酒店”等具备持续产生经营现金流的物业，理论上只有持续的现金流，才能让参与的投资者持续分享投资红利，而并非简单的给房企融资。

王路称，该条款实际在自贸港总体方案就已被提及，但加了前提条件“住房租赁领域”。“海南当下产生可持续性现金流的不动产，我个人判断首先是酒店、其次商业、再后是商办，最后才是住宅类。”王路认为，所以住宅租赁类，推动难度较大。

从海南自贸港可自由便利对接“国内资本”甚至“跨境资本”的优势来看，未来在该方面具备较大的发展空间，尤其是海南独有的“旅游度假经营性不动产”，实际上海南已经成功发行过两单类REITs金融产品，一个是三亚亚特兰蒂斯的全国首单旅游度假目的地CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），成功发行70.01亿元；二是三亚山海天·JW万豪酒店及傲途格精选酒店，成功发行30.3亿元。

与此同时，外资爆发式增长也成为海南自贸港建设的一大亮点，海南已经成为全球投资的“新热土”。海南省省长冯飞在12日上午国新办就海南自由贸易港政策制度建立进展情况举行发布会上说，海南出现了“三个倍增”：第一个“倍增”是实际利用外资规模连续三年翻番，总额超过海南设立经济特区30年总额的一半。

第二个“倍增”是外商投资主体倍增。去年，海南全省新设立的外商投资企业超过了1000家，达到1005家，接近2019年的三倍。而且是在疫情影响最严重的一年取得这样一个成绩。

第三个“倍增”是外资的来源地翻番，包括俄罗斯在内的80多个国家和地区在海南投资。