20年房屋租赁:房屋租赁房地产投资信托基金的规模估计为3000亿元

“十四五”第一年，党和国家的《政府工作报告》 《“十四五”规划纲要》 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》等重要文件更加重视住房租赁的发展。从资本的青睐到资本风暴的长期租赁公寓，站在风暴中心的房屋租赁市场，经过20年的发展，也站在了时代的风口浪尖。

4月14日，ICCRA房屋租赁行业研究院发布了《住房租赁20年：政策逻辑未来》报告》(以下简称《报告》)，首次梳理了20年来我国房屋租赁市场的政策变化，深入探讨了供给侧、需求侧、资本侧、监管侧的新变化。

中国房屋协会公寓专业委员会执行秘书、中国国际房屋租赁协会房屋租赁行业研究所所长赵冉认为，中国房屋租赁市场正处于鼓励发展、强化行业规范的新时期。相比国外经验，我国住房租赁的REITs时代即将到来，规模预计达到3000亿元。

住房租赁走过四个阶段需打通“租售同权”症结

“我是这个城市新公民的代表。2014年在北京租房，研究过这个市场。”赵冉回忆说，正是在对这个行业进行深入研究的过程中，对20年的房屋租赁进行了梳理，并将其分为四个阶段。

以《第十个五年计划纲要》等政策文件为标志，报告指出，中国的房屋租赁市场从2001年开始初步培育，但不同时期房屋租赁市场的定位不同。

根据赵冉的分析，在过去的20年里，中国的住房租赁市场承担了补充和完善房地产市场体系、去杠杆化工具以保障民生等角色定位。2016年“购租并举”的提出，使我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁制度逐步健康发展。

到目前为止，中国住房租赁市场已经发展到机遇与挑战并存的第四阶段，政策开始向鼓励发展和加强行业规范倾斜。过去20年房屋租赁的演变也是从房地产市场的受益部分向重要的民生部门靠拢的过程。

在激励和约束并重的情况下，该报告从供应方、需求方、资本方和监管方的角度仔细审视了中国的住房租赁市场。在供应方面，赵冉表示，“增量提振库存是主要思路”。供给侧存量主要指住宅存量、商业存量、工业存量的转化，都存在转化困难、合规成本高的问题。相对而言，增量是指房屋租赁专用土地的新增项目。

根据ICCRA的计算，根据国土资源部和自然部的要求，2021年年度计划中单套租赁住房用地比例一般不低于10%，未来3-5年可确定新增建设潜在供应量为122.5万套(室)。然而，赵冉也指出，目前住房租赁市场仍然存在供需不匹配的问题。“真正有效的供给应该是满足新市民需求的供给。它有几个特点：靠近工业园区，交通便利，生活设施基本。完成。”

从需求方来看，2018年至今，大部分城市从租赁补贴、方便落户、为人才提供专项租赁住房、发布人才安置政策、给予租户补贴和权利等方面为人才解决了困难。赵冉认为出租和出售的权利是问题的关键。“实现租售权还有很长的路要走。目前，在人才安置和儿童义务教育领域有一些政策突破。”。

未来趋势：住房租赁REITs时代将至，规模或超3000亿元

“这个行业正在恢复正常，并逐渐走向一个好钱驱动坏钱的时代。”中海长期租赁公寓负责人张认为，合适的产品在市场上仍有很大的机会。

当然，合适的房屋租赁产品也是发行REITs的基础。报告中指出，“住房租赁REITs时代即将来临。”

以美国房屋租赁市场的发展历史为参照，可以看到，20世纪60年代，美国经济复苏，政策通过刺激供给缓解了大城市的贫富差距和贫民窟矛盾。1967年，美国开始建立房地产投资信托基金(REITs)，这有助于美国住房租赁市场的首次发展。到20世纪90年代，宽松的货币政策和扩大的财政政策进一步促进了美国住房租赁业的发展。房利美和房地美进入多户住宅领域，并于1991年推出股权REITs。美国住房租赁市场进入金融创新驱动的产业结构转型时期。可见，房屋租赁市场的成熟离不开金融创新工具以及背后的一套政策和税收激励。

与国内市场相比，截至2019年底，中国已先后推出30多个住房租赁房地产投资信托基金，在这一领域进行了有益的探索。随着市场供给的多样化，特别是租赁住房土地来源的拓宽，以及资金方面租赁住房建设资金来源的扩大，政策方面积极探索对租赁住房企业的税费支持。报告认为，中国住房租赁市场即将进入REITs时代。

据ICCRA房屋租赁行业研究院估计，中国房屋租赁市场整体规模为2.52万亿元，根据国外经验，房屋租赁REITs规模约为3000亿元。

赵冉判断：“未来引入房地产投资信托基金进行房屋租赁，将促进房地产市场形成低财务杠杆、可持续发展的商业模式。借助房地产投资信托基金，房屋租赁企业可以轻而易举地投入战斗，从而实现真正意义上的“开发、运营、融资退出”的闭环。此外，由于REITs实施长期投资策略，拥有专业的资产管理，也将有助于整个房屋租赁市场的专业发展，有效降低市场波动，成为房地产市场长期健康发展的稳定器。”

“作为纯运营商，我们也希望以后能从政策方面得到一些补贴。”谈到未来，宁静贝克公司的董事兼总经理罗清补充道。

公寓集团联合创始人俞尹喜也认为，目前的市场缺乏租赁市场的运营商。打造合适的产品，寻找合适的客户，是这些房屋租赁企业要不断打磨的重点。