国家统计局:一季度楼市销售创新高 全国房价突破万！

2021年第一季度，中国GDP同比增长18.3%，比疫情前的2019年第一季度增长10.3%，两年平均增长5.0%。“十四五”一春，中国经济平稳持续复苏。在宏观经济崛起的背景下，房地产业作为中国经济的砥石和稳定器，表现良好。

根据国家统计局4月16日公布的数据，今年第一季度，我国商品房销售面积为3.6007亿平方米，商品房销售金额达到3.8万亿元，均创近年来同期新高。由于市场整体好转，行业其他指标也有明显改善。一季度全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，比2019年一季度增长15.9%。

2021年以来，房地产市场人气并未减弱，核心一二线城市和强势三线城市仍是主要支撑。但是，随着房地产信贷政策的全面收紧，投机性房地产投机需求得到有效遏制，房地产市场将逐步恢复稳定状态。

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销售面积、金额

较2019年同期增20.7%和41.9%

一季度房地产市场热度持续不减，成交量超出预期表现。商品房销售面积3.6007亿平方米，同比增长63.8%，同比增长20.7%。商品房销售额达到38378亿元，同比增长88.5%，比2019年第一季度增长41.9%。

仅一个月，房地产市场就迎来了3月份的“小洋春”市场，商品房销售面积达到1.8644亿平方米，同比增长38.1%，比2019年同期增长18.5%。商品房销售额达到1.9万亿元，同比增长58.1%，同比增长35.1%。其中，区域市场呈现出不同的热度，东部房地产市场持续火热，中西部市场有序复苏，东北市场似乎呈现出好转迹象。一季度商品房销售面积同比分别增长32%、10%和2%。

由此判断，第二季度房地产市场有望保持高位热度，商品房销售面积和金额仍将保持快速增长态势，但区域市场持续分化的局面难以改变。此外，目前土地拍卖市场继续火爆，东部地区楼市仍有进一步上涨的潜力，交易增长势头强劲；另一方面，东北市场长期的人口净流出，使其难以走出下滑的泥潭。

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全国商品房均价再破万

在市场回暖的推动下，大中城市二手房价格也在一季度普遍上涨。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积，2021年1-3月全国商品房均价为10658元/平方米。从3月单个月开始，全国商品房均价达到10313元/平方米，2月后再次突破万元。

从房价上涨指数来看，3月份全国70个城市新建商品房价格指数上涨0.4%，同比上涨4.4%；全国70个城市二手房销售价格指数环比上涨0.4%，同比上涨3.3%。房价涨幅仍在扩大，稳定房价仍是各地不能放松的重点任务。

房价上涨城市数量方面，2021年以来，全国70个大中城市中，新房价格上涨城市数量一直保持在50个以上。截至3月，二手房和新房价格环比上涨的城市数量分别达到58个和62个，分别比上个月增加3个和6个。

就新房市场而言，福州和广州的环比涨幅最快

二手房价格小幅上涨，四个一线城市销售价格环比上涨1.0%，增速较上月回落0.1个百分点。北京和广州的二手房市场继续火爆，价格增长率进一步上升至1.4%。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，较上月上涨0.1个百分点。杭州、南京、宁波等热点二线城市房价加速上涨，环比上涨1%左右，南宁、乌鲁木齐价格回落。35个三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，比上个月上涨0.1个百分点。安庆、北海、南充等压力三线城市二手房市场持续低迷，价格仍处于逐月下跌通道。

这一轮二手房兴起背后的动力，跟学区热度高有很大关系。第一季度，热点城市推出了为学区降温的措施。比如上海出台了新的招生政策，然后学区房价格宽松，但是没有表现出来著降价。

预计，未来各城市房价或将维持分化态势，热点城市房价或将稳步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至地王频出的城市，房价看涨预期更为强烈；压力城市房价或将缓步下行，现阶段打折降价仍是加速成交去化的必要手段。

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开发投资额大增

抢回款已成市场共识

一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。3月，房地产开发投资13590亿元，同比增长14.7%，较2019年同期增长16%。尽管新开工面积、土地购置面积持续走弱，但施工仍是房地产投资的核心支撑因素，抢工期便是抢回款已成市场共识。

预计2021年全年房企拿地投资态度都保持谨慎态度，土地购置面积或将持续走弱，势必将制约新开工面积上行空间，但由于企业抢回款诉求强烈，施工面积仍将保持较快增长态势，年内房地产开发投资增速有望保持两位数以上的高增长。

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新开工面积仍处于低位

一季度，房屋新开工面积36163万平方米，同比增长28.2%，较2019年一季度仍下降6.6%，整体仍处低位。3月，新开工面积也较2019年同期仍下降4%。主要原因在于“三道红线”后房企拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速，很多程度上导致新开工面积持续低位运行。

正常情况下，只有项目竣工并顺利交房后，房企才能实现全部回款，意味着现阶段抢工期也就等同于抢回款。一季度，房企明显加快施工进度，房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%，较2019年一季度增长14.1%。“三道红线”后房企普遍加大营销力度，并积极抢回款，以便提升档位、降低融资约束。

以此判断，房企投资态度仍将保持谨慎，缓拿地已是市场常态，短期内新开工面积较难摆脱下降通道。联系到抢工期等同于抢回款，施工面积大概率将持续提升，2021年或将真正迎来市场期盼的竣工大年。

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热点三四线土拍“虚火”难降

在土地市场实行“两集中”新政后，房企投资逻辑被重构，一季度，土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%，较2019年一季度仍下降9.5%。土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，较2019年一季度更是下降32.2%。以此测算，一季度房企购置土地的平均价格为3516元/平方米，同比下降29%。

值得关注的是，房企投资整体保持审慎的同时，也在结构性调整投资重点，集中资金优势重点深耕当下的热点城市，以期换取更高的业绩表现。长三角地区热点三四线城市无疑成为房企投资重点所向，3月以绍兴为代表的强三线城市再次诞生新的地王，甚至南通、金华等下辖市县同样频出地王。

未来，“三道红线”的影响仍不容忽视，房企融资环境或将持续收紧，年内房企投资仍将保持审慎，土地购置面积及成交价款或将持续下行。不过，热点三四线城市土拍“虚火”难降，核心区位的优质宅地仍将高价出让，甚至再次刷新地王纪录。
整体而言，一季度房地产市场火热开局，二季度市场热度或将高位延续，商品房销售面积、金额仍将维持较快增长趋势。预计二季度政策环境整体仍然偏紧，土地市场热度有所回落，热度分化的趋势仍将持续。

房企融资“三道红线”将持续发力，行业全面转向去杠杆，房企重点工作仍然是促销售、抢回款，并谨慎投资，尤其是土地市场“两集中”供地政策下，缓拿地已是市场常态，土地购置面积及成交价款或将持续下行。与此同时，房企着手结构性调整投资方向，集中资金重点深耕热点城市，土拍热度或将传导至“次热点”的三四线城市，部分高热三四线城市地价或将再创新高。