广州亚运城“稳定房价”的实践:从逐利到量贩

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹在人民大会堂与广州、合肥、宁波、东莞、南通等地政府领导座谈。核心精神是让他们充分认识到房地产市场稳定健康发展的重要性，不要把房地产作为刺激经济的短期手段，切实承担起城市确保实现稳定地价、稳定房价和稳定预期的主要责任。

第二天，广州亚运城的一个销售团队发来消息，“亚运城是一座三面环河的锦绣城市，带装修单价2.6万元”。这是亚运城的最新产品。按销量算，好一点的户型可以达到3万元/平米，普通的2万元/平米以上。这是什么概念？2010年，该项目首次均价约12500元/平方米，11年翻了一倍多。是行业良心和房价稳定的好例子。

11年来，广州亚运城6家房地产企业一直在改变组合，项目从前期的逐利初衷转变为量力而行。销量连续三年突破百亿，连续四年蝉联广州榜首。“我们几个开发商跟他们沟通过几次，希望亚运城的价格能调整到跟得上番禺的节奏。”番禺某开发商透露。很明显，这个建议没有被采纳，但是给了很多刚刚需要房价的人一个安全的地方。

全国总价地王花落民企联合体

2009年12月23日，广州诞生了全国总价王。广州亚运城项目占地2.73平方公里，由R&F、碧桂园、雅居乐组成的民营企业财团中标，总价255亿元。当时参与投标的还有保利、万科、中海组成的国企财团，以及自有招牌的中信地产。

有一段时间，私企财团的掠夺被当做美谈流传下来。申办亚运城的想法是李思廉和陈卓林在一次晚宴上提出的，但单这个项目的招标价就高达165亿元，他们想引进另一个人，杨国强是第一个想到的。杨老板早就对亚运城感兴趣，他“觉得他们成功了，听他们的没什么不好”，于是三人一拍即合，组成了财团。

这只是一个光明的阵营。暗地里，中信和世茂早就是私企财团的盟友。中信当时表示，对亚运城的估计很有信心，“希望以任何形式加入集团”。

2010年6月，这五家房地产企业成立了一家名为广州李和房地产开发有限公司的项目公司，各持有20%的股份。其中中信负责融资，R&F负责建设规划，世茂负责设计，碧桂园负责工程和物业管理，敏捷负责营销。

李思廉曾透露，亚运城最大的吸引力是它的规模，建筑面积超过400万平方米。他经常偷偷去看项目，越看越开心。“我想我再也找不到这么美丽的土地了。”。

当然，商人做生意最重要的还是结账。李思廉说，尽管亚运城的总价格很高，但算上政府投资的基础设施和已经建成的80多万平方米，它仍然赢得了胜利。陈卓林还表示，亚运城项目的平均地价约为4000元/平方米，而周边土地为6000-8000元/平方米。“我们算算看，也差不多。目前，亚运城的合理利润约为15%。”

开发进度和销售价的权衡

广州亚运会结束后，亚运城运动员村、技术官员村和媒体村的8078套房屋开始出售。2010年均价12500元/平米左右，一年卖出3900套。李思廉还抱怨第一期卖得太便宜，因为成本太高

一些股东没有耐心再等下去了。据悉，2016年初，5家开发商开始为亚运城探索出路。有两个方案，一个是剧情五分，大家独立开发，最后方案没有通过。第二，R&F和中信都想退出，并将其股份转让给其他股东。后来因为中信地产被中海收购，中海决定留下来，因为在广州存货少。因此，只有R&F一家最后离开了。

李思廉解释了他辞职的原因。他说这个项目股东太多了，没人会把精力花在上面。如果你指望我，我指望你，不如股东少一点。这种说法的轶事证据中也有传闻。总的思路是股权太平均，没人能当主。任何决定都要经过五个股东的批准，股东的意见往往不一致，影响项目的发展进度。

R&F在2017年年报中披露，亚运城20%股权的转让价格为333，542.4亿元，并指出该交易将出现亏损。R&F转让的股权由其他四家房地产企业平分。最终世茂和碧桂园均持有亚运城项目公司26.67%的股权，雅居乐持有26.66%的股权，中海持有20%的股权。

吸取教训后，新的股东组合更加活跃，亚运城也安排了新的管理方式。这种“董事会领导下的总经理负责制”赋予项目公司总经理更大的权力，旨在简化内部管理，避免股东一意孤行。世茂和碧桂园承担了更多的责任。前者负责项目开发和运营，后者负责营销。在重大决策和资源整合的情况下，四个股东共同决策。产品定位不准、商业配套建设落后等缺点也得到弥补。

之后，亚运城的发展速度以肉眼可见的速度加快，每年都有新的一批售出，上市商品达数千套。2018年至2020年，该项目年营业额超过100亿元，2019年为全国第一单。为了跑量，亚运城的涨价幅度一直低于该地区其他待售楼盘。番禺很多项目去年都达到了5万元/平米的新高度，而2020年亚运城的平均成交价依然只有2.7万元/平米左右。今年，广州待售房地产呈上升趋势

盛大开场，草草收场

由于常年保持价格小幅上涨，番禺的其他开发商都对亚运城颇有微词。其他区域的房企时常抱团抬高售价，番禺的价格联盟每每到了亚运城这就自动瓦解。番禺有个开发商说，过去几年，同行们曾与亚运城交流过数次，暗示项目配套、交通那么成熟，卖那么低的价格会影响片区涨势，希望该项目能涨涨价，共同营造区域内的良好价格上涨氛围，但都被婉拒了。“相比利润，他们更看重销售业绩。”

亚运城的股东们已有很多年没在财务报表上披露亚运城的盈利情况，从这11年来的价格走势看，虽然销售额很高，但即便能赚钱可能也只是微利。

开发商的让利令大批购房者在房价飞涨的时期得以上车安居，也让产业链上的参与者受益良多。亚运城售楼部门外的大街上，密集分布着十多家中介门店，有个中介说，他从2013年就开始卖亚运城的房子了，看着这里从杳无人烟到如今入住几万人，“规划是要住20万人的，房屋交易很活跃”。

有位售楼小哥2014年到亚运城做销售，他说加上渠道，亚运城差不多有200个销售，这几年每年都能卖几千套房子，“我算销售业绩比较突出的，一年能卖50套”。赚到钱后，他也在亚运城买了一套房子。

如果从当前的投资角度看，拿下亚运城未必是一笔很划算的买卖，几位行业翘楚在这个超大项目中的合作实践也不算太成功。只不过，眼下股东们的销售规模少的也已经破千亿元，多的超7000亿元，对于亚运城这个历史遗留问题的关注度自然也大不如前。据销售透露，亚运城已开发大半，只剩少量住宅及商业用地，未来大概率还是平稳走量。12年前的盛大开场，用不了几年也将悄然划下句点。