在热点城市发展出租屋需要解决哪些问题

根据3月份公布的租金数据，租金与人均可支配收入的比例按人均租赁面积30平方米计算。数据显示，北京以0.52的租金收入比占据租金压力榜榜首，其次是深圳和上海，分别为0.51和0.45。意味着在人均租赁面积为30平方米的情况下，北京和深圳的租赁成本将占到可支配收入的一半以上。普通房子单独出租(面积在60平米以上)的话，租金成本几乎会覆盖整个可支配收入。

两年前，车站物业放行管理；按照行业平台体系，加强网上签约和备案管理，建立政府主导的信息服务和监管平台建设和应用。北京、上海、深圳、广州、南京、三亚等许多城市都出台了相关政策措施，房屋租赁市场也陆续得到整顿。

发展住房租赁市场

道阻且长

随着“十四五”计划纲要的制定，制度和法律的护航，财政、金融、土地政策的推进，住房租赁市场的发展看似“正处在一个积极的浪潮中”，但实际上还有很长的路要走，还有许多瓶颈需要突破。

从地方政府层面，需要转变思路，弱化对土地金融和房地产的依赖。长期以来，房地产作为地方经济的重要支撑，已经成为地方财政不可替代的重要资金来源，尤其是土地租赁。对于经济发达的城市来说，土地价值最大化是一个不得不考虑的问题，出让商业用地不仅可以获得一次性出让收入，还可以带来税收等源源不断的收入来源，收益最大；出让商品住宅用地可以获得一次性出让收入，其次是利息；经济适用房租赁出让土地不仅能像商业用地一样带来最大的税收，还能大幅降低地价。从这个角度来看，如何通过政策设计提升地方政府增加租赁住房用地的意愿，是值得探讨的。

从企业层面来看，房屋租赁市场的盈利模式仍然是主要的约束因素。虽然出租屋市场空间巨大，虽然近几年很多房地产企业尝试过长期出租屋市场，但是相对于房地产开发销售，房屋租赁始终是一个很难赚钱的领域。近年来，各种长期租赁企业的打雷和跑步事件给行业发展蒙上了沉重的阴影。盈利模式的突破是行业健康发展的关键环节。

从消费者的角度来看，租金高、租赁体验差、租购权不同仍然是影响租赁需求的重要因素。目前，房屋租赁市场上80%以上的房屋属于个人住房，价格和租赁期限难以保证。业主随意提价，租客被迫频繁搬家，严重影响租房体验。然而，租购权不同所带来的子女教育和医疗服务问题，却成为影响房屋租赁市场的“硬伤”。

从产品供求结构来看，存在严重的不匹配。首先是地域不匹配。核心商务区作为工作集中的地方，可供出租的房子少，价格高，而偏远郊区可供出租的房子多，但通勤成本高。以北京为例，根据ICCRA房屋租赁行业研究院的统计，2020年，北京新增家庭中需要租房的分别为49.8%和21.3%。然而，在供应方面，四个区和核心区只有8.2%和8.7%的家庭拥有自己的住房。其次是户型不匹配。由于出租屋的主要供应对象是个人住房业主，产品多为二居室、三居室，面积60多平米，出租总价相对较高。但是由于需求主要针对刚毕业的大学生或者低收入群体，所以很难承受过高的房租。为了控制租金成本，被迫采用团体租金的形式

首先，要加快推进租购权，这是租赁住房发展的重要保障。“十四五”规划中明确提出，要坚持“住无投机”的原则，逐步实现公共服务中房屋租赁和购买的平等权利。今年，许多NPC代表和CPPCC委员提出建议，要求尽快落实租购权。例如，全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波建议，应稳步推进“租购平等权”，以充分保护租房者的权益。要保障租房者的子女受教育权，从宏观角度制定合理的政策，统筹有限的教育资源，让租购平等权的措施促进教育的公平实现。

其次，要加快住房租赁房地产投资信托基金的发展，这是保持住房租赁市场长期健康发展的稳定器，也是突破租赁住房资金瓶颈的关键。近年来，企业和金融机构在金融创新方面进行了大量的探索，推出了许多针对出租屋的REITs，如魔方和紫茹推出的收益权REITs，保利和招商局蛇口推出的股权REITs，对提高企业投资回报、优化企业金融结构起到了很好的作用。目前，海南已获批开展住房租赁REITs试点。下一步要在更大范围内创新推广，研究推出针对租赁住房REITs的专项税收扶持政策，解决重复征税和税负过重的问题。

三是加快实施人地挂钩，多渠道增加出租屋土地供应。特别是在人口流入量大的城市，增加房屋租赁领域的土地供应，探索获得特殊土地的新机制。要积极落实“十四五”计划和住房和城乡建设部的要求，利用集体建设用地、企事业单位闲置土地、工业园配套用地和闲置住房存量建设和改造保障性租赁住房。