新的监管规定不断出台 房地产开发不再支持高增长

在新的监管规定的背景下，房地产行业的逻辑正在发生变化，行业格局正在重塑。在这样一个非常重要的时间点，我觉得今年的房地产市场还是有些压力的，从2021年1月1日就已经开始出现了。

2020年第三季度“三条红线”和2020年底抵押贷款“两条红线”(《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》由央行和银监会联合发布)的推出和实施，给2021年房地产融资发出了明确信号。

2021年以来，各大热点城市在第一季度率先出台各种限制性政策。到一季度末二季度初，一些热点三四线城市已经开始出台类似的调控政策。政策方面，未来三四线城市也将纳入监管范围。

与此同时，2021年，许多“巨无霸”爆发了雷霆，给我们带来了许多对行业和市场融资环境的担忧。

基于这些，未来将何去何从？我想和你简单交流一下。

01

政策：三大重磅，重塑格局

房贷的“三条红线”、“两条红线”和目前的“土地集中供应”，这三项政策让整个行业围绕住房和房源走下去，没有投机、去杠杆、稳定地价、稳定房价、稳定预期。因为是长期政策，也会重塑整个行业格局。

另外，前两项政策的重点是去杠杆化，改变了房地产开发/开发的逻辑。土地政策是在稳定地价、稳定房价、稳定预期的影响下稳定地价的政策，从目前的情况来看仍然有效。

值得注意的是，目前各大热点城市都出台了各种限制性政策，我在这里可以明确的告诉大家，如果这些被调控的热点城市不稳定，以后还会有其他政策出台。目前每个城市都在看最后的政策执行效果。

因为各大城市，无论是一线、二线、三线还是四线，热点还是非热点城市都在全面实施限制性政策，房地产市场的发展逻辑肯定会发生变化。

我们过去使用的发展方式、手段和战略今天应该相应调整。只有适应和改变，我们才能在今天的市场中赢得领先地位。

02

市场：一、二手房成本超预期

虽然政策层面压力很大，但市场似乎在大步前进。行业规模不仅比2020年大幅增长，而且比2019年增长20.7%，销售额增长41.9%。

从数据上看，在融资有限的情况下，销售退回的资金可以满足当前的现金流。但是如果后续销售跟不上，或者退钱出现了一些问题，就要考虑用什么手段提前解决。

根据CRIC数据，2021年第一季度，白城商品房成交量同比增长103%，比2019年增长37%，高于国家统计局，因为是白城的销售面积数据，热点城市增速相对较快。

1234条线中，第一条线表现最好，第二条线被分割，整体增长率为20%，增长率为40%。一些二线城市与2019年的数据相比有所下降。

三四线城市比想象中好，当然主要是热点三四线城市。三四线城市，被大浪淘沙后，能在今天的三四线城市中以交易规模排名前几位，都是整体市场良好的城市。

从二手房的角度来看，2021年3月的成交数据创造了近年来的新高，整个第一季度比2019年同期增长了80%。白城新房涨了40%，二手房涨了80%，说明二手房市场更加活跃，这也是受新房限价的影响。活跃的二手房市场反过来又会积极推动城市的一手住房。

2020年，上海房价将首先从土地上涨到一手住房，其次是二手房。城市土地和一手住房价格的上涨是有限的，可以通过行政手段加以限制。所以上海最后的崛起体现在二手房上。类似的城市还有南京，二手房比较活跃，一手房整体问题不大。

03

土地：优质地块竞拍热度不减

2021年一季度土地市场成交量大幅下降，主要受土地“双集中”影响。一二线城市在等集中的土地供应，所以没有供应。一线城市供给下降29%，三四线城市供给上升24%。

目前，“双集中”给了一些三四线城市：长三角三四线城市和炙手可热的三四线城市很大的土地市场机会。但是在我看来，有些地方地价这么高，底价这么高，非要争的话就是亏了。

未来土地仍会分割，第二季度整个土地市场的增幅会进一步加大。我们对比了各个城市第一次集中供应住宅用地的情况，大部分城市都在三四百万平米左右，只有少数城市有或多或少的供应。

比如重庆有700多万平方米的供应量，重庆的房地产市场因为土地供应一直在流动而无法赚钱；厦门、福州、深圳的土地供应只有30到40万平方米，比重庆差20倍，所以除非加快老改革的步伐，否则很难控制房价。如果深圳能在未来三年内完成所有的旧改革，至少五年后土地供应将得到很大程度的缓解。

现在的广州和以前的郑州就是两个生动的例子。郑州用了三年时间解决了旧制改革，所以郑州的房地产市场陷入了供需平衡，部分地区供过于求的状态，于是市场就下来了。但是深圳的情况比较复杂，速度会慢一些。

总的来说，我认为未来的第二次和第三次的土地集中供应，特别是一些量还存在、量比较大的城市，激烈程度会比现在的第一次集中供应要好些。因为很多城市这次拿完之后，四季度可以上市、回款，所以相对来讲，这次的土地，特别是热点城市土地的竞争会更加激烈。在这其中，北京和杭州的热度可能会最高。

04

房地产的发展逻辑已不支持高增长

一方面是“三条红线”之后，各大房企要重新做财务报表，投资肯定会控制。另外一方面，目前房地产发展逻辑已经不支持高增长，所以现在拿地销售比就是0.2，非常保守，但我认为这也是能够控制风险的比重。2020年之前，拿地销售比基本上都在0.4或者0.4以上，从0.4到0.2，下降约50%，投资这块少了一大半。在这其中，前50强投资环比降了51%，当然这和“双集中”供地有关系，现在很多城市想拿地拿不到地。

2021年一季度各月融资数据都在下降，压力很大，和去年同期比都是在下降，这已成定局，改变不了，也无法通过人为的方式改变，这是整个行业政策的问题。

对于很多企业来说，现在除了卖房就是卖项目、转让项目，多找一些股东，把地转给央企、国企，有些是让其他跨界、非房地产行业的企业做股东，这也是一条思路。

至于未来，我在去年年末的时候就曾表示，未来行业肯定会步入无增长时代。

无增长不是销售金额不增长，是总量上、总面积上的不增长，17亿平方米已经保持好几年了，从2017年开始商品住宅的销售面积就是在17亿平方米左右的总量，金额可能还会增长，因为房价还会上升。

规模房企去年有不少权益销售额出现了下降，2020年有20%的房企权益销售额下降，这种情况今年、明年、后年肯定还会看到，特别是踩了红线的大企业，今天的压力会更大。所以我们认为，现在的房企还是要快速去杠杆，因为这是政策确定的事情。

今年会有一半的房企“变绿”，当然有一些房企努力三年也变不了绿，两者之间也会产生新的分化。过去在于规模的分化，今天的分化在于负债上的分化，相关财务指标的分化，就算是规模较大的房企，如果三项财务指标变不了绿，规模越大，风险越大。

从短期内来看，各大房企抓销售是毫无问题的，但我也和很多企业领导都说过，2020年下半年到2021年下半年，这一年只要抓两头就行了，一头抓投资，投资一定不要出问题，一头抓营销，营销一定要出货，控制成本，使用各种各样的营销手段。这两头抓住，至少从风险的角度上来说，不会特别大。

从2020年开始，数字化就是风口，2021年会更加集中在营销方面，很多房企表示，今年线上获客的比重和去年比都提出了翻番的要求，现在大多数都在10%或10%以下，希望在这个基础上翻一番，把渠道的比重适度往下降一些，因为这块省下的营销费用，对于大多数公司来说就是利润，用掉的就是成本，省下来的就是利润。

现在很多的公司在尝试这方面的探索，易居去年和阿里做天猫好房，克而瑞也在做各种各样的线上营销具体产品，我相信这个速度会非常快。去年大家还犹犹豫豫，今年很多已经成为标配。

与此同时，由于目前整体的开发已经进入到瓶颈，金融环境也不太支持，所以对于房企来讲，还是要开辟第二战场，寻找第二曲线。原有业务争取保持，每年确保盈利，不要想着做完一千亿，还要做两千亿，能够有适度的规模保持下去，每年能赚到钱，对于主营业务来讲，这就是最好的发展路径。