四川达州推回“购房补贴”:地价连续两年下跌

“3号楼八折开盘，赠送13.9万元的置业礼包，包括瓷砖地板、厨卫、装修设计等。另外，我们享受真金白银双补贴，政府补贴100元/平米，开发商补贴100元/平米。”这是达州目前开展的一项房地产购买活动。

在地方政府加大楼市调控力度的时候，四川达州有政府对“住房补贴”的优惠，各大开发商也推出了不同的购房优惠。

易居研究院智库发布的《2020年达州房地产成交统计简报》显示，2020年达州主城区商品房平均成交价格为7070.16元/平方米，同比下降5.1%。截至2020年12月底，达州主城区新房平均售价为6759.51元/平方米；这是达州主城区新房均价连续第二年下降，比2018年下降14%。

Dafang.com在上述简报中表示，虽然2020年达州主城区新房交易量低于2018年，但与2019年相比增长了8.8%，2020年“量价”在达州楼市中发挥了关键作用。

李征认为，出现上述情况有三个原因。第一，客户对区域比较敏感，市场位置比较偏僻；第二，小房地产的销售政策很多，可以根据市场情况快速调整；第三，达州客户对房地产企业的品牌意识较弱。

他说，即使在同一个位置，人们还是会选择价格较低的小开发商。"对买家来说，他投资越少，风险就越低."

根据韩毅智库赛纳宁发布的《2020年1—12月达州市典型房企销售业绩TOP5（全口径）》榜单，达州只有一家全国性品牌地产公司入驻，兰润地产以21.29亿元的销售额排名第一，其次是邦泰集团、碧桂园四川、远大集团和弘毅集团。

“除了弘毅集团的销售价格高，上述销售业绩好的开发商价格也低。”天蚕土豆说。

供需关系转变有人“退场”

回顾达州楼市近几年的发展，2018年是达州楼市“最热”的一年。

韩毅智库赛宁在2020年7月7日发布的川渝两市研究报告中称，2017年2月至2018年9月是达州楼市的爆发期。这期间，在土地市场交易溢价大幅上升的背景下，达州楼市正式开始爆发。

安居客的数据显示，2017年8月至2018年10月，除2018年2月至3月，其他月份新房均价均呈上涨趋势，新房均价也从2017年8月的5436元/平方米上涨至7501元/平方米。

当时恒大、碧桂园、中梁地产、绿地控股、蓝光发展进入达州的布局市场。

韩毅智库赛纳宁在上述报告中表示，“一室难求”是现阶段达州楼市的一大特色，多年积累的改善需求现阶段已基本释放。在这个阶段的后期，市场上的供求关系逐渐由供不应求转变为供大于求。

"达州买家的改善需求也在当时释放."天蚕土豆表示，2018年后，达州楼市开发商的销售形势尤为严峻。有的项目总价低，销量特别好，有的项目一周可能只卖几套。

李征告诉记者，他原本想向该公司提出推出优惠活动，但由于审批程序缓慢和项目开发成本，他负责的房地产无法像其他房地产一样推出优惠活动，只能提高项目质量来吸引客户。

但他也表示，价格比低质量对达州客户更有吸引力。

据韩毅智库赛纳宁报告，2018年10月至2020年7月，由于供需关系的变化以及需求(刚需要)与产品(改进)的不匹配，早期达州市场开始降温，价格也大幅波动。2019年，受土地供应减少的影响，关系

根据韩毅智库赛纳宁发布的报告，目前，碧桂园、绿地控股、蓝光发展、金科集团、中铁建设、领地集团是达州市场的全国品牌房企，邦泰集团、阳光地产是四川的品牌房企。

值得注意的是，2017年入市的恒大和中梁地产，现在已经退出达州市场。蓝光发展、金科集团、中铁建设2020年没有新项目。

流拍现象频发政府出台政策提振市场信心

天蚕土豆认为，销量不理想和价格问题是2020年达州楼市土地拍卖现象严重的原因之一。

“去年有一个很奇怪的现象，就是很多特殊核心区的开发商不敢参与。他怕拿了以后卖不出去。”天蚕土豆说。

2020年上半年，达州土地拍卖市场处于“冷清”状态，拍卖了不少地块。比如2020年1月20日，达州将四块地块全部拍卖；其中2块是因为没有人报名而被拍卖，2块是因为没有达到政府底价而被拍卖。4月16日，高新区某地块因无人报名被拍卖。6月12日，达州出售了两块地，一块因未达到底价被拍卖，另一块因投标人未通过现场资格审查而被取消。

根据韩毅智库赛纳宁的不完全统计，2020年达州土地拍卖市场共有21宗土地拍卖，涉及商住、住宅和综合用地。

天蚕土豆表示，为了提振市场，2020年达州出售的部分土地将由政府平台获得。

在楼市交易方面，情况并不理想。2021年1月，达州主城区共销售新建商品住宅986套，成交金额6.15亿元，成交面积8.99万平方米，平均成交价格6755.41元/平方米；相比2020年12月量价齐跌。

但2月降价后，销售明显上涨。2月，达州市主城区新建商品住宅共成交1227套、成交金额7.77亿元、成交面积12万平方米，成交均价6518.56元/平方米，“以价换量”效果明显。

3月主城区的总新房成交量相较2月上涨了2612套，环比上涨了约212.88%。成交均价相比上个月有所上涨，3月达州市主城区新建商品住宅成交均价6748.96元/平方米。为了促进达州市房地产市场平稳持续发展，达州市政府于4月初发布了延长购房补贴政策。

记者注意到，这并不是达州市政府第一次出台“购房补贴”政策。早在2015年，达州市住建局和达州市财政局就联合推出了“每套住房受益财政给予购房业主80元/平方米的补助”的购房政策；在2020年年初，达州市人民政府也发布了关于“购房补贴”的政策。

在李虎看来，此次政府延长购房补贴政策一是为了提振市场信心，原因是目前达州楼市仍处于下滑周期中；二是保持政策延续性，维持市场整体稳定，达州楼市整体库存仍较高，特别是最近有不少新项目入市后，存量会有所回升，延续该政策说明政府也是考虑到现实的“去库存”压力；三是给开发商信心。

“实际上这个政策执行一年多了，政策影响早就过了，受这个政策影响的居民该买房的也买过了，因此这个政策更多是在给开发商信心，让开发商看到政府还是关注和支持房地产行业发展的。”李虎表示。