全国大宗房产总成交额457亿 北京超过上海居全国首位

受疫情影响，2020年各大城市商业市场损失惨重。随着国内疫情的长期稳定控制和各行业的恢复发展，2021年的经济环境将比去年有明显改善，办公需求的大幅增加成为推动中国整体市场增长的核心因素。

得益于写字楼资产在大宗市场的活跃表现，2021年第一季度，mainland China共有27处单笔成交额超过1亿元的商业地产成交，成交总额457亿元，同比增长25.7%，环比增长28.6%。延续前两个季度的增长趋势。

此外，投资逻辑没有改变，一线城市核心区的优质商业资产和综合体仍备受关注。2021年第一季度，大宗房产交易仍集中在一线城市。其中，北京和上海占总营业额的80%以上。

值得注意的是，金融行业和房地产行业是第一季度的主要买家。这意味着通过城市更新和积累运营经验来盘活现有资产已经成为企业发展和转型的方向。

01

成交总额同环比上涨，办公和综合体为主力

由于3月份大宗财产交易的增加，中国第一季度大宗财产交易的数量和金额大幅增加。

根据CAIC AI AI的监测数据，一季度mainland China共售出27套大型楼盘，同比增长17.4%；总营业额达到457.1亿元，同比增长25.7%。交易频次增加，平均成交额同比小幅下降6.1%，至16.9亿元/笔。根据一季度前两个月的数据，仅售出12套大型楼盘，总成交额仅为67亿元。

随着内地率先复苏，外资对内地投资市场更加乐观，一季度继续增长，净投资同比增长74%。从具体项目来看，外资流入主要来自对tishman speyer和黑石集团的收购，目标资产为公寓和物流园区。

以黑石集团为例。1月29日，黑石集团收购了粤港澳大湾区最大的城市物流园区——R&F地产旗下的广州国际机场综合物流园区。交易总额超过40亿元人民币。黑石地产机会基金将持有物流园70%的股权，R&F集团的全资子公司R&F地产将持有剩余的30%。这笔交易完成后，黑石集团在中国的物流投资组合扩大了近三分之一。

目前，全国大型交易格式的主力军仍然是办公化、复杂化。以上两个外资收购案例，说明外资看好内地房地产的多元化布局和未来发展潜力。

02

大宗成交聚焦一线，北京领跑全国

从重点城市的交易情况来看，北京和上海仍然是全国大规模交易的绝对主要城市。两市总成交量占80%以上，其中北京总成交量约213.6亿元，占全国领先46%；上海的总营业额达到第二个175.7亿元，占近37%。

从城市群来看，长三角城市群前两个月的总成交量远远超过其他城市群，而在3月份，京津冀城市群的总成交量迅速上升。

在重点城市中，北京3月份大规模交易增长迅速，环比增长67.9%，综合体成为首个投稿格式。

其中，凯撒收购北京姚辉国际城(长安八号)单笔交易金额达130亿元。成为京津冀的主要交易项目。根据凯撒3月25日的公告，其从高捷投资获得了北京姚辉房地产公司96.8%的股权。

地产行业进入后开发时代，一线城市的核心土地资源日益稀缺，越来越多行业和企业希望通过城市更新盘活存量资产，其中金融业和房地产业两大行业最为突出。

从成交数据来看，2021年一季度，全国大宗逾80%的成交金额共来自于金融和房地产两个行业，其中金融业以42%占比继续第一。2020年金融企业集中收购总部大楼发展总部经济的趋势仍在延续，中泰证券、平安信托、百年人寿纷纷在一季度里完成了对优质办公物业的买入交易。

此外，房地产企业在大宗交易市场也较为活跃，黑石集团，远洋集团和佳兆业集团均通过股权收购的方式完成其对标的资产的交易。

从投资业态偏好来看，数据中心和工业/物流成为新兴热点，2021年一季度共成交2笔工业/物流业态的大宗交易，分别为黑石集团从富力地产收购广州国际机场综合物流园，百润股份从美邦服饰收购旗下子公司模共实业100%股权。

从成交总金额占比来看，工业/物流仍处于低位，办公/研发办公和综合体仍为本季度大宗交易的主力业态类型，在总成交额中占比77.2%。
2021年经济大环境较去年将明显改善，办公需求的大幅提升继续成为推动全国整体市场的核心因素，预计2021年中旬的总交易额同比2020年将有较大幅度的提升。同时，伴随预计供应叠加延迟入市项目的体量，多数重点城市仍面临较大的去化压力，去化周期位于近年高位。

大宗交易在一季度同环比上涨，一方面现金流充足的企业看准市场的窗口期以较合理的价格购入优质资产，能够实现投资长期的保值增值。近年来，通过持有的优质资产发行资产证券化产品融资已经成为企业重要的融资手段。另一方面在总部经济的热点效应下，企业应对新形势调整发展战略，重塑企业架构，整合性迁址或扩租。