开场2021行业文章:销售规模再创新高 差异化依然是核心关键词

在新监管规定的背景下，房地产行业的逻辑正在发生变化。土地集中供应给企业投资布局带来新的机遇和挑战，产业格局将被重塑。

然而，中国房地产业作为中国经济的砥石和稳定器，在政策层面上压力很大，但市场似乎正在取得很大进展。行业规模不仅比2020年大幅增长，而且比2019年销售面积增长20.7%，销售额达到3.8万亿元，增长41.9%。同时，一季度全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，比2019年一季度增长15.9%。

区域分化仍然是行业面临的突出问题。东部地区新房销量同比增长1.02倍，长三角三四线城市土地拍卖市场重现“地王”；然而，东北市场与东部和中西部地区的差距正在扩大。

2021年，房地产行业继2020年疫情之后，继续保持稳定的表现。在“三稳”政策下，楼市出现刚性增长。随着行业未来进入无增长时代，房地产行业的销售面积不会增加，未来仍将保持在17亿平方米左右，但随着房价的上涨，销售金额将继续增加。

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销售金额、面积创新高

一季度，房地产市场热度不减，交易业绩超出预期。

具体来说，商品房销售面积为3.6007亿平方米，同比增长63.8%，比2019年第一季度增长20.7%。商品房销售额达到3.8万亿元，同比增长88.5%，比2019年第一季度增长41.9%。3月，房地产市场迎来“小洋春”市场，商品房销售面积和销售金额分别增长38.1%和58.1%。4月份，大盘延续了小阳春行情。根据审评委数据，29个监测城市的预计营业额达到2969万平方米，比上个月下降4%，同比增长16%，比2019年同期增长16%。

区域分化仍然是房地产前四个月不容忽视的格局。东部市场持续火热，中西部市场有序复苏，东北市场有所好转，但成交量仍不如东部和中西部地区。从区域市场来看，区域市场波动有强有弱。根据审评委数据，长三角地区沪杭经历了高位下跌，粤港澳大湾区市场企稳，中西部地区市场明显回暖。郑州、Xi安的交易在低位反弹，渝、武、成三地异常活跃，一举创出新高，只有长沙的交易略有减弱，较上月略有下降5%。

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一、二手房价格环比持赠

在市场回暖的推动下，大中城市二手房价格也在一季度普遍上涨。

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积，2021年1-3月全国商品房均价为10658元/平方米。从3月单个月开始，全国商品房均价达到10313元/平方米，2月后再次突破万元。

总体而言，3月份70个大中城市新建商品房销售价格环比上涨0.4%，与2月份持平。

其中，四个一线城市的销售价格环比上涨0.4%，比上个月低0.1个百分点，而深圳北部的价格涨幅放缓，只有广州环比上涨1%。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，比上个月高0.1个百分点。南京、宁波、合肥等热点二线城市增速均有扩大趋势，福州环比增长1%。p

就具体城市而言，北京和广州的二手房市场继续火爆，价格涨幅进一步上升至1.4%，而上海和深圳的价格涨幅明显收窄。上海新政招进来后，学区房价格变得宽松但没有明显下降。杭州、南京、宁波等热点二线城市房价加速上涨，环比上涨1%左右。南宁和乌鲁木齐的房价已经转跌，太原和长春已经回调了好几个月。

目前，中国各大城市的二手房市场仍处于较高水平，但“小洋春”市场已经消退，需求端或有所收缩，叠加新房市场持续高供应，预计后续成交规模将持稳或小幅回落。

预计，各城市房价或将维持分化态势，热点城市房价或将稳步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至频出地王的城市，房价看涨预期更为强烈；压力城市房价或将缓步下行，现阶段打折降价仍是加速成交去化的必要手段。

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开发投资额大增，土地购置面积仍处于低位

一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。3月，房地产开发投资13590亿元，同比增长14.7%，较2019年同期增长16%。尽管新开工面积、土地购置面积持续走弱，但施工仍是房地产投资的核心支撑因素，抢工期便是抢回款已成市场共识。

“三道红线”下房企投资保持审慎，新开工面积和土地购置面积整体仍处于低位。房企拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速，很多程度上导致新开工面积持续低位运行。未来，房企投资态度仍将保持谨慎，缓拿地已是市场常态，短期内新开工面积较难摆脱下降通道。联系到抢工期等同于抢回款，施工面积大概率将持续提升，2021年或将真正迎来市场期盼的竣工大年。

此外，受土地两集中新政影响，房企强化深耕区域城市，土地市场热度从一二线城市过渡至“次热点”三四线城市，土拍“虚火”难降。一季度土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%，较2019年一季度仍下降9.5%。土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，较2019年一季度更是下降32.2%。

值得关注的是，房企投资整体保持审慎的同时，也在结构性调整投资重点，集中资金优势重点深耕当下的热点城市，以期换取更高的业绩产出。长三角地区热点三四线城市无疑成为房企投资重点所向，3月、4月多地出现“地王”，尤其是以绍兴为代表的强三线城市再次诞生新的地王，甚至南通、金华等下辖市县同样频出地王。

预判后市，2021年房地产销售市场热度有望惯性延续，“金三银四”节点支撑下全国销售规模增速将继续韧性上扬，不过动能减弱，增幅有限。东部地区长三角城市群内二三线城市楼市当前火热，二季度东部地区销售表现有望再创历史新高。一季度以来北上深杭、成都、合肥等重点城市以相继约谈开发企业与经纪公司、严查居民端消费贷款、收紧调控政策等指导性动作，长三角内政策调控已向县级市细化，二季度热点城市调控政策仍具有较大不确定性。因此预计二季度整体全国商品房销售规模将高位持稳，均价或将小幅冲高。

新开工方面，预计二季度房企房屋新开工规模将走高。“三道红线”下房企新开工策略选择上将以东部热点城市为重心，加快新开工进度与施工工期以便待开工项目尽快领证预售，赶在当前新房热市期内上市，以完成企业销售去化目标。

此外，受土地出让“两集中”政策影响，房企在22个核心城市土地购置面积将有所降低，但房企竞争挤压下核心城市周边强三线城市成为房企土拍热点。因此我们认为二季度全国整体土地购置面积规模将继续上探，强三线城市将成为房企争夺重心。房地产整体开发投资额规模继续高位，增速将适度回落。